超八成城市房价下跌的背后

【中国经营网综合报道】在楼市分化加剧的大背景下，超八成城市房价出现了下跌行情，不过，以北京、上海等一线城市却出现了房价缓慢上涨行情。对此，中国指数研究院预测，未来“去库存”仍是楼市主旋律，短期内全国主要城市住宅价格仍面临下行压力。

据中新网报道，根据最新发布的百城房价数据，11月全国100个城市新建住宅均价为10589元/平方米，相比10月份10629元/平方米的均价，环比下跌约0.38%，连续第7个月实现环比下降。环比下跌城市数量也在持续增加。11月，住宅价格环比下跌的城市个数为76个，较上月增加3个。

其中，中山、绍兴、日照跌幅最大，下降3%以上。环比上涨城市23个，环比减少4个。仅衡水一城住宅均价与上月持平。另外，百城房价同比数值也在持续走低。数据显示，全国100个城市住宅均价与去年同月相比下跌1.57%，跌幅较上月扩大1.05个百分点。

具体来看，11月份，100个城市中82个城市住宅价格同比下跌，下跌城市个数较上月增加4个。也就是说，超过八成城市房价已回调至一年前水平。其中，三亚等10个城市跌幅较大，约10%—18%。

不过，与百城整体房价环比、同比下跌相比，11月份北京、上海等十大城市住宅均价数值止跌微涨，稍显乐观。据百城价格指数对北京、上海等十大城市新建住宅调查显示，2014年11月十大城市住宅均价为18946元/平方米，环比在经历连续6个月下跌后，首次微幅上涨0.07%。

上海、深圳、天津、南京4城环比上涨。其中，上海住宅均价环比上涨1.18%，涨幅居十大城市首位，同比涨幅也达5.23%。但北京、广州等其余6个城市仍不同程度下跌，重庆跌幅最大，环比下跌1.81%。

对此，业内人士认为，从供应情况看，年内大部分城市高库存的现状仍未改变。

上海易居房地产研究院数据显示，截止10月底，全国主要35个城市中，温州、西安、沈阳等13个城市存销比超过了20个月。而在链家地产市场研究部张旭看来，上半年市场低迷已造成了多数开发商较大的业绩压力，因而涨价动力并不大，平价走量仍为当前主流。

更加值得一提的是，11月21日下午，中国人民银行宣布下调存贷款基准利率。这是继2012年7月以来央行的首次降息。关于此次降息，市场普遍认为会刺激住房需求，但对能够刺激的规模则少见估算。根据中国家庭金融调查数据，西南财大中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁估计仅能刺激160万套住房需求的释放。

这意味着去库存仍是任重道远。

据第一财经日报报道，从今年4月以来，政府已经采取了一系列措施稳定房产市场，但对市场的静态影响都很有限。根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心相对乐观的估计，在市场预期不变的情况下，放开二套房贷款限制可在今后五年刺激总量约550万套，公积金优惠可刺激280万套住房，这次降息则可刺激160万套住房需求。

相比于现有约5000万套空置房和约400万套待售房，总体效果有限。这些政策能否真正起到作用，还是取决于房价预期是否因此而改变。

截至2014年三季度，中国城镇家庭住房拥有率已经高达90%以上，多套房家庭的比例也达22%，空置率超过23%。即使有住房需求的家庭，购房能力也较低，细微的利率变化对于提高可实现居住需求效果有限。中国住房市场的整体走向，主要取决于投资需求。随着股市渐入佳境，房市总体供大于求，房价高歌猛进的时代已经结束。（编辑：姜小鱼）