“养老地产一味追求奢华是最大误区”

进入21世纪，中国老龄化明显加速，据不完全统计，目前中国老年人口已经高达2亿，中国的老龄化程度在逐步攀升中。作为经济发展水平更高的东部地区，南京的老龄化程度和速度都要高过全国平均水平，得天独厚的条件让南京成为不少机构看好的“银发经济”开掘的沃土。而在这一被誉为“朝阳产业”的产业链中，养老地产无疑是最为典型的代表。

然而，在养老地产领域，目前也存在着高端养老市场盲目上马不接地气等怪现状。如何看待国内养老市场的现状，养老地产应该如何接地气，就此问题，《中国经营报》记者近日对江苏中江国际房地产有限公司董事长李粉山进行了专访。

据悉，中国江苏国际集团下属的江苏中江国际房地产有限公司早在6年前就密切关注老龄产业的发展，时任公司总经理的李粉山在江苏省人口老龄化对策高层论坛上发表了题为《创新江苏养老模式，抢占长三角老年服务产业制高点》演讲，受到与会者的好评。公司并专门设立了老年项目课题组，先后对国内外和长三角地区38个养老机构进行了市场调研和课题研究，对于养老地产的研究成果颇丰。

李粉山认为，很多养老地产没有深入到老年消费群体之中调研他们的消费需求和心理需求而盲目上马。“养老地产不能盲目追求经济利润，上马开建高端项目，如此不接地气自然也会在市场上遇冷。”

高端养老市场盲目上马

《中国经营报》：怎么看目前国内养老市场的发展现状?

李粉山：对于养老地产的发展现状，我认为首先要充分了解两方面内容：一方面是老人的现状，另一方面则是养老的现状。

我初步总结了老龄化社会中老人的三大特点：一、家庭规模缩小，计划生育的实施以及现在老年人与子女分居的情况很普遍。二、人的生活水平提高，对于私密空间的要求提升。目前社会上大家庭变少，人口流动性加快，社会、交通飞速发展，就业观念也发生改变。现在的年轻人生活压力巨大，工作更换城市的现象很多。地区之间的跨度很大。从而带来了人口流动很快，加上社会养老的体系还未形成，因此不少老年人出现老无所依的情况。三、生活方式的变革。这其实跟人的生活水平提高有关系，老年人与子女一般同城都不同住，代际严重。

而从养老方面来看，状况也是多面的。一是老人想工作无去处：人的生命周期在延长，老人有充沛的精力无法支配，很多老年人无所事事，感觉很渺茫，缺少有力的社会组织把他们组织起来。

二是老人想快乐无追求，比如不少老年人想跳舞、唱歌，但是没有场所提供，老年大学等社会资源也很有限。

三是老人想依靠没有着落：家庭靠不了，社会靠不住。子女生活压力大，加上很多家庭是一个子女要照顾几个老人，所以比较吃力。所以我把这群老年人成为“宅老男女”。例如当年教育部在南京草场门附近为十所高校教师盖的家属楼，现今该区域老人密度非常大。这群老人的一些特点我也总结了一下：精神空虚，生活无趣，网络无缘，守护终点(钟点)。

《中国经营报》：目前国内养老地产发展现状如何?

李粉山：目前进军养老行业的房企越来越多，保险业巨头也纷纷进军该领域，以求分得一杯羹。

我认为目前国内养老大环境存在几个问题。一是城乡差距巨大，城市之间贫富差距也不小，政府保障方面缺失，造成了很多老年人老无所养。其实目前养老地产发展的最大问题是缺功能，有了功能就要资金，归根到底是资金难题。