楼市已过“青春期”吗？

【中国经营网综合报道】2003年，福建安溪的陈先生花了不到30万在厦门湖里买了一套80平方米两房一厅的房子，至去年底以160多万卖掉。他说：“住了十年多，还净赚了百来万。”这正是过去十年以来中国楼市高速发展的一个缩影。不过，今年以来，随着中国经济结构调整的深入，楼市的这个“惯例”或许已经无法实现了。

据第一财经日报报道，今年以来，楼市下行的速度超乎了各界的预料。国家统计局10月24日发布数据，在70个大中城市中，9月价格同比下降的城市有58个，持平的城市2个，上涨的城市10个。涨幅最高的是厦门，上涨了4.9%，降幅最大的是杭州，同比下降了7.9%。70个大中城市同比下跌了1.2%。

这也是该数据三年来首次出现下跌。也就是说，最近一年来买房的大部分都亏了。

楼市的下行也影响了房地产投资开发，数据显示，1~9月份，全国房地产开发投资68751亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比1~8月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资46725亿元，增长11.3%，增速回落1.1个百分点。

中原地产首席市场分析师张大伟表示，从历史来看，房地产开发投资增速很少低于15%。例如在2011年下半年，虽然市场调整，但当时全国整体房地产投资增速依然在20%以上。张大伟说，尽管房产投资增速下滑有去年同期基数较高的因素，但更主要的还是房地产市场的低迷超出了原来的预期。由于房地产投资占全社会固投的两三成，且房产下滑也会波及水泥、钢材等领域的投资，因此房产投资对固投的影响十分明显。

不过，由于经济涨幅放缓，导致各地方政府对房地产的依赖度明显上升，这种情况下，各地的救市热情持续上涨。张大伟分析，目前楼市已经进入到今年以来第三波救市刺激热潮。其中，第一波是从上半年开始的41个城市纷纷松绑限购。第二波则是在松绑限购后，各地纷纷要求银行松绑限贷。此后，救市进入到第三波，即各地增加购房补贴、调整税费政策、要求公积金降低首付等。

在中央层面，9月30日央行发布信贷新政，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。此举大大释放改善型需求。一个月后召开的国务院常务会议提出，要重点推进六大领域消费，这其中就包括稳定住房消费、加强保障房建设、放宽提取公积金支付房租条件。

有鉴于此，上海易居房地产研究院研究员严跃进坦言，央行释放流动性必须考虑宏观经济全局，新一届政府提经济新常态，意味着不可能再大规模释放流动性，这也直接影响到楼市的走向。在9月底央行新政后，改善型需求正在积极入市，但刚需购房者还是受到流动性不足的影响。因此未来不排除在楼市方面进行定向的流动性释放，支持刚性购房需求。

而在张大伟看来，整体判断，四季度将好于三季度，下半年将好于上半年。本轮市场的调整周期将起码延续到明年初，成交量有可能在四季度出现触底迹象。但价格方面，有可能要到明年一季度才出现明显的企稳。

中国的房地产市场在经过十年高速增长后，也逐渐进入到新常态。张大伟说，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返。

这种情况下，未来整个房地产市场将会出现明显的分化。表现在地域范围上，在三四线楼市供应普遍过剩、人口导入十分缓慢的情况下，三四线城市与一二线城市的分化将进一步加剧。实际上，近两三年来，大部分三四线城市的房价已经停止上涨。因此对房企和购房者来说，未来选择进入什么样的城市就十分关键。

此外，在这样的新常态下，对地方政府尤其是三四线城市来说，经济如何去房地产化就十分关键。广东省江门市一位官员告诉记者，像江门这样的三线城市，与一二线城市有很大距离，因此未来经济发展最根本的还是要发展好实体制造业，而不能过于依赖房地产。（编辑：姜小鱼）