江西楼市探底 “赣18条”或难解困局

张家振

江西祭出第三波房地产救市政策。

江西省住建厅近日印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，制定了18条措施全面“救市”（以下简称“赣18条”），主要政策包括：在江西省内购买住房时，不限定购买套数；个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；对于二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴等。

此前，江西已经推出首套房契税减半、差别化住房信贷等两轮救市政策；现在，江西省开始全面放开限购，主打税费补贴。

在推出多轮救市政策的背后，则是江西省房地产市场日益累积的风险。《中国经营报》记者在采访中了解到，自2013年年底开始，江西多地房地产市场陷入低潮，特别是今年受市场供求、信贷政策等影响，多地房地产投资出现大幅下滑。

以赣州为例，今年1~9月，赣州市18个县（市、区）及经济技术开发区中有8个区县房地产投资出现负增长，并有多个区县下滑幅度超过50%；下滑最严重的大余县今年1~9月仅完成房地产开发投资0.58亿元，比去年同期下降69.1%；全南县完成投资1.11亿元，下降51.1%。

“赣18条”能否提振市场信心？赣州市房地产管理局市场监管科一位负责人接受记者采访时表示，“赣18条”已经下发，尚待具体落实，“意见的出台对提振房地产市场的信心肯定有好处，但效果还要看落实情况”。

房地产投资大幅下滑

南昌楼市今年一开局就陷入低迷，地方政府高举救市大旗，消化商品住宅库存。不过，情况并不容乐观，克尔瑞研究数据显示，截至2014年10月底，南昌商品住宅存量361万平方米，同比增幅107%。

“虽然南昌楼市消化周期、供求比正常，但市场下行的风险依旧存在，库存风险不可忽略。”克尔瑞研究中心研究员杨科伟介绍，从土地市场看，南昌土地消化周期为2.44年，房地产市场整体格局弱势，使得开发企业拿地较为谨慎，地方财政压力凸显，救市也是无奈之举。

赣州市房地产市场下行风险更加明显。记者从赣州市统计局获得《1~9月赣州市房地产开发投资运行分析》， 数据显示，今年1~9月赣州市房屋竣工面积、住宅竣工面积分别同比下降43.6%、44%；商品房销售面积和住宅销售面积分别同比下降22%、24.6%；商品房销售金额和住宅销售金额分别同比下滑8.7%、14.8%。

对于房地产投资大幅下滑的原因，赣州市定南县统计局认为：受国家房地产调控政策及市场供求影响，房地产市场需求整体下降，开发商态度谨慎，再加上国家对房地产联网直报企业入库的严格要求，导致了房地产开发投资大幅下滑。

多轮救市难扭困局

“销售面积和销售额的回落给企业资金带来了较大的压力。”赣州市统计局分析报告指出，2014年1~9月，赣州市在建开发企业实际到位资金345亿元，同比增长9.2%，低于房地产开发投资增速8.7个百分点。

“房地产投资增速下降、工期延长，使房地产开发企业资金回笼周期变长，资金周转更困难。”赣州市定南县统计局表示。

事实上，江西省房地产市场持续低迷的境况从2013年底就开始出现，并延续至今。

“进入2014年以来，银行出于风险考虑，对房地产相关贷款审批逐渐趋严。这使得本来财大气粗的房企的日子颇不好过，这是房地产开发增速放缓的直接原因。”今年4月份，江西省价格鉴定监测管理局调查组发布《江西城市住房市场情况调查报告》称，赣州市中心城区目前有已审商品房按揭2000户，贷款金额9.3亿元发放不了贷款，还有4000户按揭待审，涉及按揭贷款金额18亿元，开发商申请贷款49亿元，实际只发放33亿元。

“首套房贷款利率优惠的取消很大程度上削弱了刚性需求的购买力，增加购房成本抑制其购房需求。”江西省价格鉴定监测管理局上述报告指出，房地产市场将由“短缺”向“过剩”转变。

房地产困局之下，多方救市被提上日程。据记者了解，在“赣18条”出台之前，江西已出台多项措施稳定房地产市场，不过收效并不明显。这些救市政策包括：8月20日，江西省人民政府印发《关于促进经济平稳增长的若干措施》，正式提出“落实首套房贷款优惠政策，适当降低二套房首付比例；支持商品房库存较大的城市收购符合条件的商品住房作为保障房和棚户区改造安置住房房源，积极消化库存”。

9月中旬，江西省地税局出台结构性减税政策，正式推出“购90平方米以上首套房契税减半征收”政策；9月29日，中国人民银行南昌中心支行发布调整南昌市差别化住房信贷政策的通知，贷款购买二套房的家庭，首付款比例下限从70%调整至60%。

“土地财政的存在使得各地在楼市降温的情况下，救市的政策出台愈加频繁，力度越来越大，救市政策出台的底线越来越低。”中原地产市场研究部总监张大伟说。

不过，多轮救市政策的刺激之下，江西房地产市场回暖依旧乏力。以南昌为例，克尔瑞研究报告显示，自7月中旬南昌放开限购以来，在经历了契税减半及差别化住房信贷政策双重刺激下，市场需求逐步释放，但并未刺激南昌楼市成交好转。数据显示，今年1~10月，南昌商品住宅成交量仅为433.63万平方米，同比去年下降25.43%。

而对于此次江西省出台的调控房地产18条措施的成效，杨科伟表示，“赣18条”对提振市场信心有很大帮助，但政策效果不会像差别化住房信贷政策那样显著。“对二手房交易税费补贴政策，可能将短期复苏二手房市场，提升二手市场活跃度，盘活二手房市场存量，但关键还在于执行力度。”