京沪穗深四城市制定REITs试点方案

有关房地产行业的融资以及相关金融创新，似乎从来没有获得像如今这样的宽松环境。房地产企业热盼已久的融资工具房地产信托投资基金（REITs），在经历诸多监管层面的反复与转折之后，终于有望取得阶段性的突破。

根据住房和城乡建设部（下称“住建部”）和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，试点方案有望于近期初步编制完成。

试点方案编制完成后将听取住建部和有关部门的意见，进行修改之后，北京、上海、广州、深圳有望先行开展REITs发行和交易试点工作。房地产开发企业长期面临的融资难问题，将看到“彻底改观”的希望。

终有“试点方案”

“北京、上海、广州、深圳已经分别制定自己的REITs试点方案，部里面没有给出太多的限定性条件，先让他们报方案，毕竟这涉及到房地产的金融创新。”11月5日中午，一位不愿具名的住建部内部人士向《中国经营报》记者证实，REITs试点方案确实正在编制之中。

REITs是房地产信托投资基金的简称。其是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。在国外，REITs通过资本市场向公众投资者发行。

不过，中国内地现有金融监管框架，并不支持以REITs形式向公众投资者募集资金并返还回报。“在房地产开发贷款全面收紧的情况，不会改观的情况下，REITs实际上是房地产行业解决资金饥渴的重要工具，但多年以来，监管层并没有给出空间。”一位大型国有房企董事长向记者表示。

目前，针对REITs的监管坚冰似乎正在有望打破。前述不愿具名的住建部官员告诉记者，北京、上海、广州、深圳四个城市编制REITs试点方案的工作，是由住建部等部门统一部署之下进行，实际上是一次“自上而下”的金融创新工作，这与以往“自下而上”的REITs创新性实践，都有较大的不同，“最终效果也会不一样”。

北京市政府一位内部人士向记者证实，北京方面确实已经编制REITs试点工作方案，参与的部门包括市住建委、市金融办以及相关北京市属企业，方案的大致框架已经基本编制完成，但一些技术细节，尚需打磨。广州、深圳的情况，也与北京的工作进度类似。

微妙的杠杆

REITs被提上包括中央政府在内的议事日程，并非首次。2008年底，在出台4万亿元经济刺激计划后，时任国务院总理的温家宝曾召开国务院常务办公会，提出要创新融资方式，通过并购贷款、REITs、股权投资基金和规范发展民间融资等多种形式，拓宽企业融资渠道。

根据这一精神，央行于2009年初初步拿出了REITs试点的总体构架，并初步拟定了“REITs试点管理办法”。但是，在当时央行的REITs试点总体框架中，REITs仍以信托的方式发行，不在资本市场或形态类似的公募市场挂牌交易。

实际上，央行2009年的REITs试点框架，并没有突破中国内地《公司法》的规定。在中国香港、新加坡，REITs的信托资产上会附加一个壳公司，即SPV（特殊目的公司），信托资产则以某种股权形式放入SPV，由SPV发行基金。但内地《公司法》目前尚不允许通过设立SPV来发行REITs并上市。

由于央行2009年的REITs试点框架并未赋予其公募属性，且只能在银行间市场流通，其带来的融资渠道变化意义不大，因此，在市场实践中应者寥寥。对于房地产开发企业而言，他们需要等待REITs更实质性的作为融资渠道出现。

而本次试点，有望形成一些突破——本次住建部部署北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案，实际上是作为“积极培育房屋租赁市场。要构建完善的房屋租赁市场体系”下的一项工作进行的，而这项工作是未来一段时间，中央政府针对房地产市场的主要工作思路。

10月15日，全国房地产交易市场管理座谈会在济南召开，住建部副部长齐骥表示，鼓励基金或民间资金进入房屋租赁市场，通过成立专营房屋租赁的机构，开展房屋租赁专业化、规模化经营。鼓励房地产开发企业对其开发的项目进行长期租赁经营。

“这可能给SPV公司的制度突破留出了空间。”一位曾参与REITs境外发行的投行人士向记者分析称。

住建部“督战”

相比于此前REITs试点市场热情高过监管层的状态，本次试点工作来自中央政府的“推动意图”十分明显。目前，住建部已经将北京、上海、广州、深圳四城市编制REITs试点方案的工作，作为住建部的重要工作任务之一，“由上至下”的推动力，强过以往。

多位住建部系统的内部人士向记者证实，住建部副部长齐骥对此曾专门提出要求——“四个城市要抓紧制定方案，按时报部里，我们共同研究推进”。而四个城市的试点工作方案在编制完成后，将由住建部审定、修改后，开始实施。

前述投行人士分析，REITs试点的最初方式，可以各类可租赁住房打包成立SPV公司，通过公募市场募集资金并挂牌交易的方式，这与2009年央行初步制定的REITs试点框架应有较大不同。而为了这类REITs能够有稳定的收益回报，初期进入试点资产包的有可能是政府提供租金补贴的各种政策性租赁住房产品。

“类似的方式，实际上将使参与政策性住房代建、配建的房地产开发企业，获得银行贷款以外的新融资渠道成为可能，这实际上也是政府希望鼓励更多的房地产企业参与到政策性住房的建设当中的一种手段。”参与试点方案讨论的一位专家告诉记者。

“房地产投资信托基金的产品设计和制度安排上要注重风险防范，这是一个初步考虑。”此前，央行金融市场司副司长霍颖励在媒体上公开表示。

业内预计，REITs不会针对所有地产商全面铺开，能获得商业地产REITs发行资质的地产商，也将是大型优质房地产公司。而对这些公司而言，REITs可以缓解他们对商业银行贷款的依赖度，降低负债率，增加现金流。