房企密集发债 持盈保泰or待购?

又到融资密集期，甲午年的最后一季，房企似乎又走到了十字路口。向后是高额存货以及静默的市场现实;向前是已经逆转的政策环境以及可能出现的市场爆发。但前提是要熬过去，每一笔债务都可能是吊命索，每一笔资金都可能是未来的基石。特别在国内资本环境难得向房企开门的时刻，每家房企都在抓紧时机。

债券融资

10月28日，招商地产公告称，将公开发行A股可转公司债券，本次可转债的发行总额不超过80亿元。此次拟发行的可转债的存续期限为6年，每张面值100元，按面值发行，发行年利率不超过3.0%，每年付息一次，而扣除发行费用后的资金用途，将分别用于旗下正处于开发过程中的5个项目。同时招商地产表示，在不改变本次募投项目的前提下，公司会根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整，募集资金不足部分由公司自筹解决。

这是招商地产一个月内，第二度债券融资计划。9月28日，招商地产就宣布拟发行累计总额不超过50亿元的中期票据，该方案已在10月24日获得了公司股东大会的通过。两项融资计划如果均顺利推行，合共可为招商地产提供130亿元的资金支持。今年前三季度，该公司累计销售金额为313亿元，两项融资计划带来的资金已超过今年累计销售额的1./3。

回顾招商地产的第二起融资，资金投入的5个项目，分别为深圳双玺花园一二期、深圳坪山花园二期、珠海依云水岸、武汉江湾国际项目，5个项目的总投资额为214.36亿元。而此次募资的利率仅为3.0%，远低于普通企业债券利率，也低于同期银行贷款利率。

事实上，在过去一个多月的时间里，已有超过13家房企宣布通过中期票据等债务工具融资，总规模已经超过900亿元。各龙头股分列其中，当中万科保利均分别抛出高达150亿元的融资计划，而在H股上市的富力地产也宣布发行70亿元的中期票据。

一直以来，因为国家政策的限制，有资格发行中期票据此类债券的房企少之又少，近年更是将大闸关闭。9月3日，监管层开始向部分债券承销机构传达了房地产行业的最新政策动向，将允许上市房企在银行间市场发行中期票据。9月30日这一政策导向得到进一步加强。在当天发布的房贷新政中，央行不仅强调商业银行在信贷上支持房企的合理融资需求，更首次提出支持房企发行债务融资工具。

这一放开，让房企欢欣鼓舞。“正常市场环境下，中票的成本远低于企业债或开发贷。”一位银行人士向《中国经营报》记者表示。这一债务融资工具采用市场化定价方式发行，发行利率根据企业和融资工具级别，结合银行间市场资金面情况定价。据介绍，现阶段AAA级中票利率在5.5%左右，10月13日华夏幸福发行不超过39亿元中期票据，据其董秘透露，发行成本在7%左右。

“更重要的是中票融资更自由。”上述人士表示，其他融资手段审批复杂，例如开发贷银行实行名单制管理，企业债需要得到国土部和住建部审批。要不就是耗时耗力，要不就根部没有机会。而中票只需要在交易商协会注册，手续简单。而且对于资金的使用并未做过多限制，比如上述华夏幸福的中票，其董秘表示：“中票发行无需抵押物、不限制资金用途，还可全部用于补充流动资金。”

手中有粮 心中不慌