聚焦房贷新政：成交回暖价格滞涨？

【中国经营网综合报道】9月30日，中国人民银行与银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(以下简称“9·30房贷新政”)后，半个月过去，新政效果如何呢?据多家代理机构和房企的销售数据显示，十一黄金周开始，一些项目来访量大增，此前的来访开始转化为实际签约量，10月前半月成交明显回暖。

不过，在价格方面，主流房企的行为和判断仍趋于谨慎，认为市场以平价走量为主。万科甚至认为，四季度楼市是继续降价态势，会有更多楼盘降价。“房价下跌是有合理空间的，去年房价上涨的部分跌回去一半差不多就是合理价位。”

难得的成交量回暖

据证券日报报道，在房贷新政的刺激下，近期房地产市场也出现了一定的回暖。根据相关统计数据显示，在房贷新政的刺激下，10月6日至10月12日北京市住宅网签总量为2723套，环比增长39.8%，同比下滑41.4%。其中，住宅新房网签量为1669套，环比增长95.2%，同比下滑28.4%。

二手房方面，根据伟业我爱我家市场研究院监测显示，10月份的前12天，北京我爱我家的二手房买卖合同签订量(含未网签)比9月分同期上涨了121%，比去年同期上涨了64.2%。

万科集团提供的数据显示，今年十一期间新推盘30多亿，认购80亿，去年十一认购30多亿，同比增长120%。如果9月推盘和十一连起来看，从9月1日至10月8日，推盘290亿，认购270亿，比9月单月的数据好了很多。

万科并非个案。多家券商调研显示，十一期间整个行业销售都比较理想，大部分主要房企认购数字都高于2013年，应该是一倍左右增长。第三方市场研究机构数据也显示，虽然商业银行房贷细则尚待落地，但效果已经显现，访客量、来电量均有增加。业内也对“银十”楼市行情持乐观态度。

克尔瑞监测的37个城市数据显示，十一黄金周共成交商品住宅138.36万平方米，较2013年、2012年同期分别增长3%和9%，其中13个二线城市市场回升最为明显，较同期分别上涨14%和21%。这还不包括假期因素使得多数城市网签滞后，大量隐性成交未在数据上及时体现。

链家地产市场研究部统计，十一期间，北京市商品房网签量同比下降超过30%，但日均新增客源量较9月增加25.3%。而访客量是成交量的先行指标，预示市场中未来购房潜力的变化。

值得玩味的是，央行9·30新政发布后一周内，绿城、绿地、恒大等房企传出节后涨价的内部文件，但绿地、恒大先后均予以否认。对此，同策咨询研究部总监张宏伟认为，大部分城市没有房价上涨动力，上述传闻应是房企从营销的角度，营造涨价预期和市场氛围，引导市场向有利于销售的方向转向。

实际上，从房价惯性看，目前房价下跌城市数量仍然是主流，大多数大中城市仍然面临房价下降的压力。据中国指数研究院统计，9月全国100个城市(新建)住宅平均价格环比增长-0.92%，连续5个月下跌，跌幅扩大0.33个百分点。

从近期入市的新楼盘来看，定价以平稳为主。万科有关人士认为，新政并不能扭转房价下降预期。去年房价上涨是过头了，市场一定要纠正。预判四季度会是继续降价的态势，甚至会有更多楼盘降价，房价下跌会更加明朗，降价的比例和范围会更宽，而且购房人会更加果断。

张宏伟认为，品牌开发商力拼“银十”与上市公司年报销售业绩的策略并不会改变，开发商会使出浑身解数在最后3个月最大限度跑量，扭转大中城市今年楼市不给力的大势。因此，对于第四季度的大中城市楼市来讲，要想出现成交量逐步回升的楼市“翘尾”行情，房价尤其是上市公司的项目的价格就不可能出现大规模涨价现象。

多位业内人士指出，楼市库存依然处于高位，“去库存”是首要选择，楼市已进入存量房时代，房地产市场已进入供过于求的“新常态”。

上海易居房地产研究院的数据显示，截至9月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3794万平方米、20167万平方米和4052万平方米，环比分别增长8.8%、3.5%和2.2%，尤其一线城市库存已保持连续8个月环比正增长，且9月增幅又进一步扩大，库存压力巨大。