房地产企业为啥不敢真涨价？

【中经点评】在“千方百计去库存”的大背景下，房地产企业不敢轻言涨价。理由有三：其一，库存高企。上海易居研究院监测数据显示，截至8月末，35个城市新建商品住宅库存总量为26931万平方米，环比增长1.3%，同比增长22.6%。35个城市中，有31个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、九江和宁波等3个城市的库存，同比增幅分别达到120.9%、68.0%和66.4%。很多城市库存过大，供求矛盾短期内难以达到平衡。

其二，信贷难落地。虽然央行、银监会发布“央四条”重申首套房利率折扣下限为7折，但中国银行个贷部负责人称，当前，首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。这意味着房地产的资金饥渴症不可能很快解决。

其三，负债率高的吓人。今年上半年115家房企中有42家净负债率超过100%的安全警戒线，占到统计总数的近四成，而去年这一数字仅27家。尤其是以福建房企为代表的“激进派”，部分公司的净负债率激增至300%以上，资金安全堪忧。分析人士认为，目前房企的整体资产负债率水平基本处于历史峰值。

据华夏时报报道，市场流传很久的房贷政策消息终于揭开面纱。9月30日，央行、银监会发布“央四条”，不仅重申首套房利率折扣下限为7折，而且在二套房的认定上提出，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

这也意味着，二套房限贷政策全面退出，且对二套房以上的贷款权限，下发至各大银行，其放松力度超出市场此前预期的“认房不认贷”。

业内人士普遍认为，新政给楼市注入了一针强心剂，有助于增强市场信心，成交量有望企稳回升。而房企也趁机炒作要涨价，试图扭转市场预期。

国庆期间，《华夏时报》记者在长沙实地踩盘发现，新盘客户来访量和成交量，相比9月确实有明显增加，但价格相比上半年，已普遍下降10%-20%不等。

此外，一个不容忽视的问题是，目前库存依旧高企。国家统计局数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。

长沙一家房企营销负责人称，房企今年能够完成销售目标的屈指可数，前三季度业绩都不尽如人意，四季度冲量压力巨大，根本不敢真的涨价，降价走量依旧是四季度主打的营销策略。

刺激政策落地

“在‘央四条’发布前几天，我们就知道中央要放松限贷了，但上面要求严格保密。”华南某市国土部门人士告诉《华夏时报》记者，此前放松限购刺激房地产市场收效甚微，而赶在国庆节前公布，也有意刺激黄金周的房屋成交量。

实际上，在央行出台政策的前一周，本报就曾报道放松限贷在地方上已率先执行，在限购放松效果有限的情况下，“认房不认贷”势在必行。

只是刺激手法超出预期。“央四条”还提出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

10月8日，长沙浦发银行内部人士告诉记者，银行已经确定执行“认房不认贷”，只要还清银行贷款，不论此前有几次贷款记录，再贷款都属于首套。建行也于当日表示，已可按新政来受理贷款申请，但其首套房贷利率仍维持基准利率，二套房贷利率上浮10%。

“中央在节前最后一天发布的通知，我们今天刚上班，通知下发没那么快。”10月8日上午，长沙中国银行一位个贷负责人告诉记者，但按照央行的要求，原来的二套房结清再贷款按首套房执行是肯定的。

据记者了解，国庆节后首日，深圳中国银行就下发了通知，规定有一套房结清再贷款的，执行首套房政策;未结清再购房贷款的，执行二套房贷政策;购买三套及以上住房的，执行深圳限购政策;而房贷利率现在随行就市，目前仍按9.7折执行，若有变动另行通知;对于普通商品住房的认定，现阶段暂以“房地产证”用途显示“住宅”作为执行标准。

截至目前，仅有北上广深和三亚五个城市尚未放松限购，这就意味着，其余未限购的城市，银行都可能执行既不认房也不认贷。

上述国土部门人士告诉记者，除“央四条”外，决策层还储备了其他刺激楼市的政策，若放松限贷有限，下一步不排除从减税、全国解除限购等方面刺激，但需要先观察市场走势。

在9月30日发布“央四条”后，10月5日，央行又对四季度的信贷政策定调，提出“灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长”。

中原地产首席分析师张大伟认为，10月份将是信贷政策的落地执行月，后续信贷的额度与信贷的价格变化将是影响市场的最关键因素，但整体看，市场继续下调的空间已经被松绑的信贷政策封死。

但上述中国银行个贷部负责人称，首套房贷利率打7折的可能性几乎不存在，因为银行拉存成本较高，利率7折要亏本，8.5折也只能保本，银行没有大打折扣的动力。

融360调查数据显示，9月，长沙依然没有出现优惠房贷利率，但是首套房提供基准利率的银行队伍正在壮大，目前有中国银行、农业银行、民生银行和广发银行4家银行提供首套房基准利率。各银行平均房贷利率相比8月也呈现出明显下降的趋势，利率上浮幅度降至7%以下，创年内新低。

放款时间方面，也出现了明显加快的迹象。相比上半年动辄两三个月才能放款的状态，目前绝大多数银行均表示一个月内即可放款。农业银行表示，如果资料准备齐全，最快半个月即可放款。