库存压顶 市场热盼首套房认定标准松绑

龙飞

9月底的国内楼市风雨欲来，风声不断。最为强悍的莫过于传闻四大行将放宽首套房贷认定标准的消息，实行了数年的限贷政策将松绑，房贷还清即可享受首套房优惠政策，而且购房利率还有可能回到7折时代。这一消息背后，是国内楼市节节攀升的库存压力，调控政策是否放松在即？限贷政策放宽的程度有多大？

库存压力

“难做啊，今年的年终奖估计是够戗了。”华南某上市房企的营销总监私下吐槽。在许多开发商看来，今年金九银十成色大减。9月前三周，广州全市新建商品房成交量为3011套，相比去年同期的4666套下降了35.5%。另一方面广州新房的可售货量也频频创新高，从8月中旬开始，广州新房的可售货量就已经不断攀升，每天可售货量稳定在13万套以上。9月20日，根据网易房产统计数据显示，当天广州新房可售货量历史上首次突破14万套。

库存压顶的并非仅仅广州一地，同样是9月20日，北京楼市总库存超过13万套，虽然不是历史新高，但也创了近五年来的最高纪录。根据国家统计局发布的“2014年1~8月全国房地产开发和销售情况”数据显示，截至8月末，全国商品房待售面积达5.616亿平方米，比7月增加了930万平方米，按100平方米/套换算，这可以提供562万套房屋。这一指标也是连续29个月保持上涨，相比波段低点的2012年4月，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。

按照地产研究机构的数据，大量的库存造成的首先是去化率不断攀升，戴德梁行的数据显示，广州的去化周期已经逼近15个月警戒线。而北京如果以近一年每月9万套住宅的消化速度计算，消化现有库存也需要近17个月时间。

库存压顶，开发商的应对方法不多，最重要的莫过于让利消费者。位于广州城郊的奥园康威广场9月中旬开盘，毛坯售价为9500元/平方米，带装修售价为1.1万~1.2万元/平方米，相对于此前1.75万元/平方米的价格，让利幅度不可谓不大。受此影响，临近增城广园东板块的翡翠绿洲也举起了降价大旗，折后毛坯价格最低为8990元/平方米，与此前1.29万元/平方米的精装价格相比，单价下滑近4000元。

降价去化的故事不仅仅发生在市郊，“一向坚挺的市区项目也出现价格松动”。合富辉煌的研究报告显示，位于广州海珠区的万科派9月第三周向市场推出300套公寓，带装修均价为2.7万元/平方米，最低为2.55万元/平方米。这与此前3.3万元/平方米的吹风价相比，价格下行了近6000元。同样的情况在广州中心城区一些旧盘推新货中也有呈现。

调控措施有变？

如广州一般全线降价的城市似乎还不多见，但在业内人士看来，只要楼市库存继续攀升，降价卖楼势在必行。

但就在此时，市场传出了限贷松绑的消息。9月22日，市场传出消息，指在央行的授意之下，四大国有银行将调整限贷措施。已全部清偿原有房贷的客户，再度申请房贷者，可视为首套房贷。而且消息称，未来首套房贷利率将会下降至7折水平。

如果这一措施实行，坚持了多年的楼市调控政策将名存实亡，限购政策已经基本退出历史舞台。截至9月24日，全国仅有北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚6地尚在执行限购政策，市场疯传珠海将在9月底10月初取消限购。2011年“新国八条”涵盖的一系列政策中，只有“限贷”政策尚未调整。

而单纯放开限购措施，效果似乎并不明显。从呼和浩特等第一批放开限购的城市看，成交数据只是略有反弹，而后又回归冷清。放开房贷，则变成地方救市的最后一根稻草。8月初，绍兴住建部门提出，不考虑购房的贷款次数，二套房标准，以拟购房家庭实际拥有的住房数量作为认定标准。9月底，青岛市国土局发布文件，表示出售唯一住房又新购住房的居民家庭清偿原购房贷款后，再次申请住房贷款的，按首套房贷认定。

随后，市场开始传出四大行放松限贷的消息。

松绑幅度有多大？

但对于如此重要的政策转变，工农中建四大行的态度颇为值得玩味，工行称：“认真贯彻国家有关房地产市场发展的政策导向，一直以来积极支持个人住房和房地产开发的合理信贷需求。并将密切关注房地产市场的变化和相关政策的调整。”其余三行的回答也与之相类似，口径统一，既没有否认也没有肯定，只表示如果有消息将及时发布。

9月23日，上海兴业和浦发银行对外开始执行“认房不认贷”的政策。“只要名下房产贷款已还清，再贷款银行都会按首套房审批。”当天浦发银行的相关负责人向记者表示。但随后不到三个小时，该负责人又向记者表示，该政策暂不执行，未来何时成行将有待上级推进。

无独有偶，早在今年8月底，四大行之一的农行就有人士曾向记者透露，他们已经拟定好放宽限贷的政策，并已经递交给监管部门。只要批复文件下达，将随时可以调整限贷措施。

在经济学者马光远看来，国内限贷措施经过几个阶段。一开始国内对于二套房的认定是“认贷不认房”，只要以前有过贷款，不管有没有还清，购买第二套房的时候，都认定为第二套；其后演变为“认房不认贷”，不管有没有贷款，只要手头有房产，在购房时就认为是第二套。现在执行的是“认房又认贷”的措施。“实事求是地看，这个标准有些过于严格。”马光远认为，但他同时表示，如果不管有多少套房子，只要还清贷款都算一套，这又“显然违背了住房信贷政策差异化的初衷”。

记者从相关银行人士处了解到，其制定的放松限贷的方案，其内容类似于地方政府提出的内容。只要购房者已清偿贷款，且卖一买一，银行可将其再次购买的房产认定为一套住房。

中原地产华南总监李耀智表示，目前改善型购房需求占购房比例约为30%，刚需70%；如果首套房认定标准更改，改善型群体的比例将上升10%，市场成交量有望回升20%~30%。