全国掀第二轮救市潮的幕后

【中国经营网综合报道】昨日，湖北省城乡建设厅发布文件称，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍。实际上，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税等内容在楼市疲软的大背景下引发公众强烈关注。

此外，四川、福建等省亦发布省级救市文件，内容涉及首套房贷款利率优惠、放松首套房认定、公积金贷款、财政补贴等内容，这被业内认为是继第一轮46个限购城市39个松绑后，全国掀起的第二轮救市潮。

松绑过后用刺激

房地产市场的“疲软”已让各地地方政府坐立不安了。据新京报报道，自今年6月内蒙古自治区呼和浩特市宣布取消房屋限购以来，国内不少城市都陆续松绑房屋限购政策，掀起一轮救市潮。据机构统计，截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。

而在昨日，湖北省城乡建设厅发布《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》，该意见被媒体称为“鄂六条”。其中明确规定居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行，贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍，并要求银行对已签订贷款协议的房贷，一个月内予以放款。

此外，个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税;个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。上述文件还规定了在本省范围内异地购房的家庭可使用缴存地住房公积金办理贷款、对符合条件的异地购房人依申请办理落户手续等内容。

需要指出的是，在湖北之前，也有四川、福建等省发布省级救市文件，通过信贷、财政、税费补贴等形式刺激楼市。对此，北京中原地产首席分析师张大伟认为，在第一轮以39个城市松绑限购为主，第二轮松绑政策主要特征为各省级部门出台的地方救市细则，主要内容基本为增加购房补贴、降低公积金利用难度，要求商业银行降低商贷利率。

“如果说第一轮救市的特征是松绑，那么第二波救市的特征是刺激，尺度也越来越大，市场已经从需要限购的供不应求反转到供过于求的去库存的阶段”，上海易居房地产研究院研究员严跃进表示。

另据华夏时报报道，为应对楼市低迷态势，位于长三角的宁波、无锡、杭州等城市正酝酿大尺度救市政策，比如全面取消限购、发放购房补贴、降低首付比例等，据悉，目前尚有部分措施未正式发布，但目前的确正在调研相关政策的可行性。

据网上所传的杭州救市文件，自8月1日至2015年1月31日在余杭区范围内购买房产，并符合补贴标准的，在取得房屋所有权证后，将给予购房款总额1.3%的购房补贴，单套房最高可获得3万元的补贴。

此外，余杭区将购房落户的面积标准由之前的80平方米降低至60平方米，并将降低二套房公积金贷款首付的比例。在余杭区购买第二套住房，现有住房面积低于140平方米以下的，可以申请第二套住房公积金贷款，贷款首付款比例不低于60%。

9月2日，余杭区建设局证实，网上所传文件的内容，的确和余杭区正在进行的调研相吻合。“正式文件还没有出，只能说是草案或意见稿。但可以确定的是，相关政策确实正在酝酿中。”余杭区建设局房产市场管理科工作人员表示，这份基本成形的文件最终将报批杭州市政府通过后，才会正式公布。但何时能出台，目前并没有时间表。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出，对地方来说，首次救市的效果应该不会很明显。在解除限购后，很多地方政府极有可能仿效杭州新一轮救市的手法，出台购房补贴或减免税费这样带有“刺激性”的政策。

值得一提的是，从放松到刺激，地方政府的行为是有数据基础的。据证券日报报道，近日，国家统计局发布了前8个月的房地产市场数据，今年1-8月，全国房地产开发投资为58975亿元，同比(下同)名义增长13.2%，增速比1-7月回落0.5个百分点。其中，住宅投资为40159亿元，增长12.4%，增速回落0.9个百分点，占房地产开发投资比重的68.1%。

“房地产库存高，销售难，融资约束趋紧，促使房地产投资增速不断下行，房地产销售仍未见底，未来还有下行空间，预计年底房地产投资增速将逐步放缓至10%左右。”民生证券研究院副院长管清友日前表示。

统计显示，8月末，商品房待售面积为56160万平方米，比7月末增加930万平方米。其中，住宅待售面积增加590万平方米。中原地产市场研究部统计数据显示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4月份至8月份连续5个月不足200亿元，最近3个月更是在百亿元左右徘徊。

中原地产首席分析师张大伟表示，限购松绑难以拉动市场成交，本轮市场转冷更多是由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨以及前期成交集中释放带来的需求断档等因素积累所致。因此，日益强烈的调控微调效果难以拉动市场成交。

而华融证券的一份研报称，政策普遍放松之后，目前房地产市场较为平静，在房价下跌的预期之下，购房者观望情绪仍浓厚，房地产成交量低位徘徊。9月份开始，房地产进入传统成交旺季，在上半年多数房企尚未完成任务的情况下，开发商推盘压力进一步加大，市场有望继续以价换量。

“经验表明，货币金融环境是影响房地产短期波动周期的重要因素，而此轮地产调整离不开去年下半年以来流动性收紧和融资利率高企两大因素促使，具有明显周期性特点。但不可否认，住房市场在经历了多轮泡沫化膨胀和政府调控后，其供求面正迎来结构性改变，住房已经逐渐由投资品回归到以居住为主的消费品属性，而国内货币金融环境也因外汇占款趋势性下降、利率市场化加快而与以前迥然不同。”中银国际的一份研报认为，尽管今年第二季度以来政府微刺激和定向宽松对部分基础设施投资拉动明显，但尚不能扭转房地产下滑趋势。