一线城市房价首现跌势 中高端楼盘或“定向”松绑

秦玥

近日，一份关于上海某银行放松限贷的文件在业内流传，这份名为《住房金融业务部业务通知单》的文件显示，对上海范围内重新定义贷款中“首套房”的概念，由“认房又认贷”转变为“认房不认贷”。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉《中国经营报》记者，这仅仅是内部文件的曝光，并未得到官方证实，所以是否属实尚需进一步确认。“上海市银行业内部的这份文件表明，为落实央行、银监会多次喊话支持合理的自住型需求，上海市内部分银行已经开始探索相应的‘差别化信贷’定向扶持政策。不过，从该文件所能惠及的人群来看，其覆盖范围十分有限，难以对市场成交产生支持作用。”

而在随后的时间里，多家银行也否认了“放松限贷”的说法。多家银行的相关工作人员告诉本报记者，从目前来看，房贷政策并没有变化。

一位不愿透露姓名的上海某知名业内人士告诉本报记者，上海短期内限购放松的可能性微乎其微。但在高库存的压力下，房企的降价促销力度会加大，九十月或迎来大范围“降价潮”。

明紧暗松？

然而，就在多方否认“放松限贷”说法时，一位不愿透露姓名的业内人士告诉本报记者，在一线城市戴着“限购”帽子的同时，很多中高端楼盘远远要比去年“松”了很多。

“虽然今年政府限购方面有规定，未取消，但随着一线城市的库存积压，各地方也不排除为了消化库存而采用一些方式，降低库存率。“上述人士向记者透露，从市场情况来看，去年高端项目明显不太好入市，预售许可证很难拿到，但是今年就感觉没有这样的情况，这背后不排除高端楼盘的销售过程中容易操作，可以暗中突破限制。

数据显示，今年上半年，上海单价5万元以上的新建商品住宅成交占比约为8%，较去年同期高出近4个百分点；而单价3万元以上的二手房成交占比约为15%，高出去年同期约7个百分点。

换句话说，限购导致大量中高端楼盘卖不动的情况在上海并不存在。

而事实上，“上海的青浦、唐镇等板块的房价已经在松动，各个交易中心窗口操作实际上已经松了很多，只是上面的政策没有出来。”易居中国分析师薛建雄表示，上海没有率先提出取消限购，是因为北上广深一线城市间的博弈，谁也不愿意第一个提出取消限购。

胡景晖表示，由于目前政府已经不鼓励通过人口增量的方式来发展2000万以上人口的特大型城市，但同时，一线城市对于全国楼市的信标作用明显，大量在观望中的市场需求依然存在，所以短期来看，一线城市限购、限贷政策的大幅度放松可能性微弱，但不排除为消化高企的库存、引导合理需求置业而进行相应调整的“微刺激”措施。

根据德佑地产研究部数据显示，2014年上半年，上海总价在5000万元以上的房源共成交20套，而2013年下半年仅有14套。

与此同时，据记者了解，今年7月，上海将有24个项目开盘或加推，其中一半为别墅或高端公寓。根据同策咨询研究部的监测数据显示，2014年1~5月，沪上均价4万元/平方米以上的高端住宅的成交面积在全市住宅成交总面积中所占的比例持续高企，月度占比维持在18%~19%，尤其是今年3月达到最高，为19.54%。而去年同期，这一比例仅为12%~13%。

值得注意的是，根据某大型房地产中介人士的介绍，总价在5000万元左右的房源在市场上较为抢手，多数购房者一般都是通过注册公司买房绕开限购令限制。而这样的购买方式在高端楼盘中出现的频率更高。

除此以外，中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，从六七月开始，一线城市也出现了土地流标的个案，而从上半年经济增涨看，一线城市中的北京、上海的上涨速度拖了全国后腿。如果到四季度整体经济再次出现降速，不排除在一线城市也出现局部区域、局部类型房源松绑限购的可能性。