一线城市土地降温持续蔓延幕后

【中经点评】随着中国经济增速的放缓以及公众对房价预期的转变，包括一线城市在内的全国多地出现了土地交易的“降温”现象。而究其原因，笔者认为，房价持续下滑是问题的关键。当房价下跌时，原来房价的上涨时所掩盖的问题与真相都会暴露无疑，对开发商而言，当前持有土地将遭遇“变现难”困境。

据新京报报道，新盘市场销售的压力最终在土地市场上显露。7月29日，北京朝阳区孙河的两块总金额高达77亿元的“准地王”最终意外流拍。对此，华远地产董事长任志强一句“高价地流标只是刚开始”让业内更担忧。

土地遇冷是否已经由二三线城市蔓延到了一线城市?据中原地产等机构统计，万科、保利、中海等20大标杆房企在7月拿地总金额不足90亿元，跌至今年内的新低点。三季度继续暂缓拿地、全力去库存成为房企的共同选择。

现象

土地降温蔓延到一线城市

对于刚流拍的孙河两地块，业内人士表示，是因为单价高(楼面价超35000元/平方米)、总价高(77亿元)，而房企今年销售不好，资金压力较大，持续限购也影响到对高端市场的信心。

虽然多位业内人士表示孙河地块属于个案，并非房企对北京市场预期悲观，但预计政府会将一些高质地块暂缓供应。

广发证券分析师乐加栋表示，受到推地节奏、地块质量以及房企审慎投资的影响，土地市场热度持续下降的趋势开始向北京、上海等一线城市蔓延。

而据国泰君安统计，从今年初至今(截至7月27日)，该机构监测的全国16个城市累计推出的土地数量同比下降10%，其中一线城市同比下跌了27%;成交量同比则分别下跌21%、30%。

“本来打算下半年再买一块住宅土地，现在不太确定。”北京一家国有房企的副总经理表示，公司二季度买下了一块商业土地，现在回头看，17000元/平方米的楼面价也有些高，今年若再拿地会更谨慎。

不过北京城建世纪鸿置业副总经理陈维奇表示，政府也在调整土地出让的方式和节奏，比如以前要求在同一土地上配建保障房，现在调整为“异地配建保障房”，提高房企拿地的积极性，“城建会积极寻求买地的机会”。

延伸

龙头房企买地热情大跌

在销售压力下，谨慎买地成为了多数房企的选择。据中原地产统计，截至7月28日，包括万科、保利、中海、恒大、雅居乐、碧桂园等在内的20大标杆房企7月买地总金额不到90亿元，创下2014年以来的新低点。以万科为例，其6月销售金额为193.9亿元，但仅买下3块土地，权益土地出让金仅3.63亿元;而7月至今仅买下嘉兴一块商业用地。

“拿地节奏可以看出企业对市场的判断，都不看好楼市未来一年的发展。”中原地产分析师张大伟表示，20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减，4-6月连续3个月不足200亿，最近3个月更是在百亿周围徘徊，未来房企拿地有可能继续萎缩。

上海易居研究院研究员严跃进表示，据易居监测，6月份全国35个城市的库存去化周期超过18个月，房企去化压力很大，虽然地方政府频频救市，但从实际效果看，房企对救市效果不能期望过高。去年拿地过于激进的开发商将面临较大的压力，尤其是在热点城市高溢价拿地的开发商。

业内人士指出，目前房企的资金仍然被大量“搁浅”在库存上，预计楼市、地市的调整将持续。