一线城市住宅成交量跌幅加剧 多地明确“救市”

【中国经营网综合报道】中指院的报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市。不过，从整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年至2012年。

在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力，地方政府对限购进行“松绑”的冲动加剧，多地已经明确“救市”。

一线住宅成交量跌幅超二三线

2014年上半年，受去年年末市场调控政策收紧及今年以来信贷持续收紧影响，购房者预期转变观望情绪升温，各类城市月均成交量均明显低于去年同期。

据证券日报报道，根据中指院的报告显示，上半年一线城市住宅月均成交量为51万平方米，同比下降达30.3%，降幅远超二、三线城市；二线城市月均成交量为56万平方米，同比下降16.7%；三线城市月均成交22万平方米，同比下降19.7%。整体来看，今年上半年50个代表城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010年至2012年。

在成交规模大幅下滑的情况下，各地的新增供应却达到了近五年同期的最高水平，并导致不少城市的库存刷新了历史新高，各地均面临严重的去库存压力。

2014年上半年，20个代表城市住宅供应量较去年同期明显增长，累计新批上市面积达7923万平方米，月均供应量为1320万平方米，处于近五年同期最高水平，同比增长7.3%。

据了解，上半年供应量明显上升主要是因为前两年住宅用地的大规模成交，尤其是武汉(2012年住宅用地成交规划建筑面积达4262万平方米，同比涨幅超过77%)、北京(2013年成交1344万平方米，同比涨幅高达120%)等重点城市土地的大量供应，再加上2014年上半年各房企融资压力增大，整体推盘力度较以往有所加大等因素。

而这也使得上半年20个代表城市商品住宅的总体销供比仅为0.83，为2010年以来同期最低水平，明显低于去年上半年的1.1，市场的态势也由供不应求转为供过于求。

此外，20个代表城市库存量也创出新高，出清周期持续延长。2014年6月份，20个代表城市的可售面积达16834万平方米，为2010年来最高水平，较去年同期大幅增长29.6%。出清周期方面，6月份20个代表城市的平均出清周期为18个月，较上月延长1.8个月，较去年同期延长8.6个月。其中北京延长2.7个月至17.6个月，为近年来出清周期的最高水平。

对于各地库存高企的状况，住建部部长陈政高在其上任后的第一场全国住房城乡建设工作座谈会上，对房地产政策完善提出了三点落实意见，其中第一个意见便是“千方百计消化库存”，可见这一情况已经到了非常严重的地步。各地方政府近期频频松绑限购，实际上也是为了解决这一问题。

据报道，市场分析机构CRIC研究中心分析认为，下半年，房地产市场的调整还会继续，目前成交量、房价尚处在不断下行探底的阶段，如无外力作用，短期不可能出现根本性逆转，但调整方式不太可能出现急速崩溃式下行，而是一种震荡式回调。

多地明确“救市”

由于上半年各线城市楼市成交乏力，最近多城市传出限购松绑的消息，除了明文发布“限购松绑”的呼和浩特等城市，更多的城市开始在实际执行中松绑限购政策来实现“救市”目的。

据经济参考报报道，整体来看，地方城市松绑限购政策意愿强烈，地方政府在楼市降温的情况下，受制于土地财政压力，松动调控已经成为定局。各地都会有不同角度、不同程度松绑政策出台。目前全国已经有多个城市放松调控。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，在当前执行限购的46个城市中，未来在限购政策上也会出现明显的分化。他认为，一线城市，因为需要控制人口，而且经济对房地产的依赖度不高，预计限购政策将长期执行；二线城市中，经济相对比较好的城市，比如厦门、南京、武汉等城市，有可能继续执行限购，但在执行层面可能部分放松；二线中经济一般的城市及三线城市，可能会全面放松限购，而且会发布政策取消限购，以达到用政策本身的松绑影响市场预期的作用。

此外，张大伟认为，后续放松调控的城市将体现出以下特征：库存消化周期超过一年；第一季度成交面积大幅下滑；购地销售比过高；今年第一季度土地出让金过低；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区城市。

据京华时报报道，7月16日，河北省政府在《河北日报》在头版显著位置刊发《省政府出台意见促进房地产市场持续健康发展：加大租赁型保障房建设力度》，涉及个人购房房产税税收优惠、唯一普通住房减半征收契税等利好政策。在业内看来，该举措被认为是河北省政府正式“救市”的信号。

刊发的文章称，河北省政府近日出台《关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》，继续执行个人购房有关房产税税收优惠政策，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征收契税。同时，对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。

7月18日，有消息称，武汉房管局召集部分房地产开发企业座谈，并在会议上口头通知放宽限购。武汉实行已久的限购政策7月19日正式放宽，140平方米以上的住房(包括新建商品房和二手房)不再纳入限购范围。同日，成都和苏州也被曝出在酝酿放松限购。

另据报道，近日市场有传闻称上海可能对市中心黄浦、徐汇等区限购松绑。7月18日，上海市政府从官方渠道对此进行了回应。上海市政府新闻发言人徐威表示，上海一直严格执行国家的房地产政策，不存在放松限购的问题。

事实上，在过去的几个月里，不少地方政府一直在放松限购和不放松限购之间“纠结”。尽管上海市政府对传言进行了澄清，但不可否认的是，限购放松正在大范围蔓延。据不完全统计，截至目前，南宁、天津、无锡、海口、温州、呼和浩特、济南等城市已明确发文或明确表示限购政策已做调整，呼和浩特、济南、无锡更直接表态取消限购。除此之外，福建、杭州、长沙、宁波、沈阳、昆明等城市放松限购的市场传闻也频出。

不过，限购松绑是否能直接刺激成交，缓解地方高库存的压力依然是未知数，从目前明确松绑的城市来看，效果并不明显。