北京首批自住房现“弃购”潮

李乐

作为稳定北京房价水平“基石”的自住型商品房（以下简称“自住房”）在问世半年之后，却遭遇到了多少有些尴尬的局面。“稳定房价”的作用还未来得及彻底发挥，就不得不面对周边商品房定价低于自住房的情况，而随着北京房地产市场调整的逐步深入，这一问题还将持续存在。

在北京东坝、大兴等地区，已经陆续出现同区域商品住房开盘定价低于自住房的情况。受此影响，首创悦都汇、金隅汇景苑等自住房项目均已出现“弃购”的情况，个别项目弃购率高达20%。按照北京市的规划，未来两年北京将陆续向市场投放总计7万套限价商品房。

在此之前，由于定价低于区域平均销售价格30%，多数自住房房源和申请人数比一度高达1∶4000。鉴于当前出现的弃购自住房的问题，北京市住建委已经紧急召开会议，听取各方面的意见和建议，寻求相关对策。

商品房杀伤

“如果没什么意外的话，我们项目的开盘定价，大概是20000元/平方米的价格水平，这个价格是深入讨论过的。”7月17日上午，首都开发集团（以下简称“首开集团”）香溪郡项目的有关负责人向《中国经营报》记者表示。他之所以向记者强调“深入讨论”，原因即在于该项目的入市价格，已经低于同区域内自住房的销售价格。

自住房是北京为稳定住房市场、解决城市夹心层住房问题推出的一种政策性住房。这种住房产品定价一般情况下低于同区域销售均价的20%~30%。按照住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）的归类，北京市自住房属于“共有产权住房”，购房人和政府按比例共有自住房产权。

首开香溪郡项目位于北京东坝地区。在这个区域内，金隅集团开发的北京市第一批自住房金隅汇景苑项目，已经开始进入实际销售阶段。根据此前北京市政府确定的相关政策，金隅汇景苑项目自住房的销售价格为22000元/平方米。

“这个价格应该是按照当时的市场情况设定的，当时，东坝地区刚需商品房的售价一般在26000~30000元/平方米，按照20%~30%的价差，将汇景苑项目自住房的价格定价在22000元/平方米，但是现在的市场情况已经发生了变化。”中原地产华北区市场研究总监张大伟向记者表示。

这并非是个案。北京大兴、房山等有自住房项目开发建设的区域，其同区域的同档次项目，都已经开始考虑比照“自住房”进行定价。包括华远地产、首开地产在内，已经有多个刚需为主客户群的项目，在定价过程中考虑以持平或者低于自住房的价格入市。

按照开发和工作进度，2014年下半年将是北京自住房入市的高峰期。中原地产的市场监测显示，下半年将有6个自住房项目入市销售。

弃购率之忧

北京第一批进入认购、摇号、购买流程的自住型商品房总共有三个，分别是金隅汇景苑、金隅汇星苑和首创悦都汇。这三个项目在申购期间，都收到了大量申购申请。

记者了解到，金隅汇景苑最终确认通过购房资格审核的家庭共152962户，其中，优先家庭共117658户，非优先家庭35304户，而金隅汇景苑的一期房源总计3300套。而位于北京大兴的首创悦都会项目，则有540套房源“摇出”符合购买条件的家庭2176户。

但是，问题随之而来。根据金隅嘉业方面和首创置业方面两个项目的统计，从已摇号的项目来看，金隅汇星苑中签家庭弃购比例约为20%，首创悦都汇7月12日选房首日，弃选比例达到42%，截至7月13日18时选房活动结束累计认购480套，选房率约34%。

原本被认为是一房难求的自住房，陷入了“弃购”的尴尬局面。链家地产市场研究部张旭则认为，近期北京市二手房市场的明显下行使得自住房项目周边楼盘中，出现了不少业主出售意愿高、让利幅度大的房源，这部分降价房源与自住房的价格差已缩小到了10%以内，其中个别房源的价格甚至降到了低于自住房限价的水平，出现了较为突出的价格倒挂现象。

记者了解到两个已摇号的金隅项目5公里左右的管庄商圈中，京通苑、尚东阁等小区均有不少价格在1.8万~2.2万元/平方米的房源出售。与自住房项目相比，这些小区周边配套更加完善，轨道和公路交通便利，价格也更具优势。

“现在的情况是，北京房地产市场的调整通道已经打开，尤其是受信贷影响最大的刚需领域，价格调整已经开始，而自住房的定价是按照之前的市场行情确定的，到现在未必真正低于同期市场的售价，这就成为了最大的尴尬。”张大伟说。

模式的风险

如今自住房可能遭遇到的尴尬局面，在2009年前后也曾出现过类似情况。当时位于北京市房山区长阳地区的普通商品房价格，一度低于同区域的限价商品房住房售价，造成限价房的滞销。最终，依靠从2009年5月开始的市场反弹，区域内的限价商品房才得以“解套”。

限价商品房是此前北京市推出的一种政策性住房产品，其开发模式，与当前自住商品房的模式相同。即以配建为主。所谓配建，是在商品房地块当中规划设定一定比例、面积的自住型商品房，由开发商投资建设、由政府监督开发商对购房资格进行审验，而后进行销售回款。

“自住房这部分实际上利润率很低，开发商愿意做，一是不拿这样的地块，就没有商品房地块可以拿，二是更重要的，就是因为认为市场稀缺，回款有保障，从而提高整体的周转率，降低财务成本。”一位房地产开发企业项目负责人告诉记者。

但是，他表示，一旦自住房出现较高的弃购率，其销售速度和进度都会受到较大的影响，由于本身利润率就较低，一旦时间成本提升，其财务成本就会上升，开发企业本身也就“无利可图”了。

按照北京市政府的规划，未来两年将陆续建设7万套自住型商品房，这些房源基本采用配建的方式，由开发企业投资建设。如果弃购率的问题成为大面积的普遍现象，这一模式将出现问题。

记者了解到，北京市住建委已经针对弃购率问题紧急召集由企业、市场人士参加的会议，听取意见建议，解决自住房的弃购率问题。但目前，会议尚未有结论做出。