寻找消失的货币：成房价上涨最大驱动力

【中国经营网综合报道】中国超发的货币去了哪里？关于这个问题的争论一直没有停止过。报道称，中国M2与GDP的高比值让货币超发的争论此起彼伏，而M2增长率与房价涨幅之间的高度相关性，让人们把货币超发的目光聚焦在房地产身上。

近年来，房价上涨饱受诟病，而通过各种手段进行的楼市调控，也依然没有阻挡房价的上涨。进入2014年，随着楼市进入下行通道，多地已经开始研究取消限购政策来拯救楼市。

中国超发的货币去哪了？

中国超发的货币去哪儿了？长江商学院副院长、金融学教授陈龙在接受采访时表示，梳理中国1990年~2013年的数据来看，房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%。

据第一财经日报报道，陈龙表示，纵观美国1962年~2013年的数据，美联储货币政策的第一个规律是货币发行、经济增长和通货膨胀的整体一致性。CPI涨幅和房价涨幅基本合拍，这两项加上实际GDP的增长又和名义GDP的增长基本一致。

他认为，从货币供应的角度来看，“钱去哪儿了”一目了然：M2每年增长7%，其中3.2%的增发是为了支持实际GDP的增长，并不会引发通胀；剩余的增发则体现在CPI和房价涨幅中。

“那么，梳理中国1990年~2013年的数据来看，过去24年里，中国的实际GDP平均涨幅为9.9%，CPI平均涨幅为4.6%，房价（全国房地产销售额除以销售面积）平均涨幅为10.7%，M2平均涨幅为21.0%，这体现出货币发行、经济增长和通货膨胀的整体不一致性。”陈龙表示。

在他看来，值得注意的是，实际GDP的增长率加上房价的增长率为20.6%，与广义货币供给的增长率基本相符，不等式变成了等式。房价的涨幅与M2增长率的相关性高达71%；这说明房价上涨的最大驱动力并不是刚需，而是货币。

房价与M2涨幅的这种高度相关性在现实中也得以印证。

根据上海市房地产交易中心的数据（微信订阅号上海房地产观察整理），样本为2006年上海最贵的50个楼盘（3、4、5、6月这4个月间的成交记录），这些楼盘2014年价格/2006年价格平均值为2.81、中位值为2.79。

以此测算，从2006年至今的8年里，上海的房价以每年14%的速度上涨。而与之对应的是，在过去8年里，M2的年均增速为18%。上海房价增速占中国M2增速的比例为78%，两者具有高度的相关性。

那么，这是否意味着过去几十年，中国的钱都进入了房地产市场？

中国银行首席经济学家曹远征认为，从过去的数据来看，M2的增长与房价的涨幅呈现高度的相关性，从逻辑上讲并不难理解，因为货币供应增加一定会引起资产价格上涨，但M2也并非推高房价的决定性因素。

“我们要考虑很多变量。”曹远征认为，尽管从过往的数据来看，房价的上涨与M2的增加有高度的相关性，但未来却不一定。事实上，从各种趋势来看，两者的关系正在日益疏远。

一位国有大行风险管理部人士也表示，从过往的数据来看，当前M2的确是影响房价的重要变量，但可以预见的是，这种相关性正在被打破，很多变量在干扰两者的相关性。

“包括财政政策（如房地产税）、汇率政策（人民币升值还是贬值，导致资金外流还是内流）、银行信贷政策（个贷上浮利率还是下调利率，行业管控规模）、行政政策（是否限贷限购）等。”他举例称。

陈龙认为，中国的房地产市场已经进入到了去泡沫化的过程中。“在过去24年里，M2的增速都在20%上下，而这两年的目标是将M2的增速控制在13%左右。这是二十几年来的最低点，即最紧缩的货币政策。”