港府“减辣” 楼市回稳

6月21日，星期六，香港楼市迎来了一年多以来最热闹的一天。

这一天，荃湾环宇海湾、大埔逸珑湾1期、西南九龙GRAND AUSTIN等三大新盘同时入市抢客，总价近百亿港元，但认购登记数量远超可售物业数量，销售形势一片大好。受新盘入市带动，近期香港二手房交易数量也明显上升。

香港楼市的这些变化，被市场解读为特区政府“减辣”带来的直接影响。尽管财政司司长曾俊华表示，此次对香港永久居民延长“先买后卖”豁免时限只是技术性调整，并非“减辣”的第一步，并强调目前楼市风险仍高，没有“减辣”条件，提醒市民必须留意“先买后卖”的风险。但预期已经形成，从市场反映的积极程度也可以看出，特区政府在楼价调控措施上的小心谨慎和两难处境。

换楼客积极入市

5月13日，香港特区政府对此前被喻为调控楼市“双辣招”之一的双倍印花税(DoubleStamp Duty，简称DSD)做出技术性调整，延长香港永久居民免征双倍印花税的期限。此前的政策是，对以“先买后卖”方式换房的香港永久居民，设有6个月的换楼期限，这期间完成交易免征印花税。根据新的政策，这6个月的期限将此前自签订临时买卖合约的日期开始计算，改为自签署正式卖楼协议开始计算。这等于给换房的香港居民多出1～2个月的时间，而对准备购买新楼盘的换房人士，时间会延长得更多。

香港特区政府在2012年10月和2013年2月出台了一系列组合措施，分别从买卖环节入手，增加交易成本，打击炒楼，并通过税收限制了非香港永久居民的入市，被喻为“双辣招”，居高不下的楼价上涨速度也得以“刹车”。而此次政策调整主要受益人群是换楼客，因此受交易环节高成本影响而一直观望的部分购房群体开始选择入市。

很久没有新楼盘推出的发展商也抓住这个时机，不但低价开盘，还在开盘中出台多项优惠措施“精准”吸引这部分人群。比如GRANDAUSTIN的发展商新世界和会德丰地产就专门针对“减辣”后的市场做出特别优惠，最短成交期180天，可以享7%折扣，而成交期缩短至120天，则给予8%折扣。因为现在换楼客可以在收楼之后才开始计算退税期限，理论上成交期长短已经不再成为其入市的阻力，于是发展商敢于以稍高的折扣，吸引买家选用短成交期，希望资金尽快回笼。

新盘逸珑湾也推出针对换楼客的特别优惠，使新盘认购形势火爆。据媒体发布的信息，该盘自6月14日公布售价后，截至17日晚已收到认购登记1000票，以首日发售的220个单位计算，已经超额认购约3.5倍。而GRAND AUSTIN截至6月16日也收获1100个认购登记，远超209个拟推单位数倍。

受新盘带动，香港二手房成交也开始升温。不过，根据各大地产中介机构公布的成交案例来看，三房及以上的房屋成交明显增多，明显也是受益于换楼客的入市所致。比如在贝沙湾5月成交的8宗二手房交易中，3房及以上的大面积房屋成交占5宗，这一比例为该楼盘最近几个月的新高。看准大面积户型热销，一些急于出手的高价楼盘则大幅降价吸引换楼客。位于尖沙嘴九龙港铁站上的擎天半岛一个3房高层，原以1520万港元挂牌销售，业主近日主动减价112万港元，目前以1408万港元挂牌，较同地段市价折让达5%。这也表明，业主并不看好后市，急于出手套现。

下跌20%或会撤“辣招”

吊诡的是，因为二手房成交量上升，香港楼市开始出现二手房源紧缺的迹象。在香港从事房屋中介二十多年的时代地产经纪人洪先生认为，这可能是因为此前香港楼价持续上涨，看到成交重新活跃，部分二手房业主预期楼价会继续上行，所以惜售待涨，不再出手。目前，与三房及以上大面积二手楼降价相比，小户型的细价(香港对低总价物业的称呼)楼盘反而有价格上升的趋势。他判断，接下来二手房成交将会回落。因为如果业主看好后市，叫价态度会转向强硬，与买家心理预期不符，可能会影响成交。

香港也有媒体报道，沙田中心二手楼盘东宁大厦的高层物业，实用面积297平方英尺(1平方米=10.674平方英尺)，刚刚以395万港元成交，价格较此前有明显上调。不过，对于这种细价楼价格的上涨，专家并不看好，认为从现时情况看不可持续。

事实上，与楼市成交量上升相比，更多的是发展商与业主明显看淡后市，表现在发展商拿地依然保守，房产经纪生意依然清淡。现下多个一手楼盘以低价入市，也说明发展商并不看好后市，除非突然有利好消息出现，否则楼价很难持续向上。从另一个房屋交易环节房产中介角度看，减员关铺的现象仍在持续，清淡的生意令房产中介的生存压力不断加大。

中原地产创办人施永青认为，受美国退市及中国经济放缓等不利因素影响，楼价是否触底言之尚早，“辣招”对楼市的打击不可能被消化。他认为，近期楼市交易气氛转旺，主要是受新盘入市销售形势看涨带动，连二手房也受惠而令成交量有所上升，被认为与特区政府调节“辣招”有关，但实际上目前的成交量仍然比正常水平要低。

汇丰亚太区业务策略及经济顾问梁兆基判断，基于全球经济依然不景气，各国都在推行相对宽松的政策以稳定经济，今明两天加息的可能性不大，而香港短期加息的可能性也不大。中原地产亚太区住宅部总裁陈永杰预测，香港楼市一直受惠于低利息，短期也没有加息预期，住宅楼市接下来应该会维持稳中向好，加上目前香港住宅供应仍属供不应求，楼价会保持在一个稳定的水平。

对于此次印花税政策调整带来市场的影响，专家估计，香港特区政府一贯强调循序渐进的微调方式，虽然梁特首强调不“减辣”，但在内地各城市救市转为普遍行为的氛围下，香港很难独善其身，业界已经形成“减辣”的预期和共识，这自然会影响楼市成交。预计接下来，会不断有新的微调措施出台。

对于“辣招”取消的时机，施永青认为，楼市“辣招”是现任特区政府获市民支持的政策之一，因此在考虑撤招时一定会更加谨慎，市场估计特首梁振英的心理底线是下跌20%，并确认撤招不会引发楼市出现大反弹，否则“辣招”应该会继续维持一段时间。