京城楼市“降价风”言过其实？

【中经点评】今年以来，楼市降价之声在全国范围内持续蔓延，公众预期亦随之深度“转变”。不过，相比三四线城市，一二线城市由于经济、人口、产业等因素而成为房价下跌的“避风港”。实际上，在笔者看来，唯有经济下行才能使得京城的房价出现“松动”，普遍性的下跌才会出现。

据证券日报报道，近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大幅“跳水”的言论甚嚣尘上。

然而，这波降价潮到底是真是假?是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性降价?

《证券日报》记者走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。

此外，记者调查还发现，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。

此外，即使房企与互联网等网站合作，用促销刺激市场有效需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。

当然，不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分利润，但还远未到亏本甩卖的地步。

值得注意的是，成交量确实在大幅减少，入市项目签约率已不足三成，但不代表房企已经扛不住了。实际上，成交量的减少，促销活动的增加，并不代表房价“跳水”。有公开资料显示，全国46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。

更为值得关注的是，外部因素的不理想，也不意味着北京楼市房价的大面积下调。毕竟，作为首都，北京楼市的刚需仍旧非常强劲。以《证券日报》记者调查的多个项目为例，新开房源的销售均价比上一期实际上都是环比微涨的，只要降价幅度到位，将马上实现反弹。换句话说，少量的促销并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，反倒会被市场一抢而空，即使这样，其利润率也仅是增速下滑而已。

不过，北京楼市的“降价风”虽未大规模刮起，但市场下行预期却非常明显。对此，有业内人士建议，改善类需求现在可以入市了，但刚需还可以等两个月看看，若按目前楼市预期发展，届时，开发商可能会坐实降价，去打真正的价格战。