一线城市豪宅成交量逆势上涨真相

【中国经营网综合报道】今年以来，房地产市场哀声一片，供需结构发生变化，成交量连续下降，不同规模的降价随之陆续出现，一线城市的几个楼盘也未能避免。然而，在整体市场周期性下调的背景下，一线城市的豪宅项目却集中放量。这种现象是什么原因造成的呢?发生的根源何在呢?

据21世纪网报道，根据亚豪机构统计数据显示，包括旭辉·御锦、龙湖双珑原著、泰禾·北京院子、中建·红杉溪谷、鸿坤·林语墅、首开·缇香郡等项目在内，5月北京共有11个别墅项目同时入市，创过去5年时间里月度供应新高。

对此，同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，一线城市豪宅项目出现逆势上涨现象，是今年年后预售证放行和部分降价导致了市场放量而引起的。

就上海来说，由于2013年11月份“沪七条”的出台及年底延缓发放预售证，高端楼盘成交受到抑制;但年后随着政策效果的递减，预售证开始放行，加之个别楼盘开始大幅降价，导致单价4万元以上的高端楼盘集中释放，占比迅速回升。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，一线城市的富豪比较多，胡润财富排行榜显示这些富豪的个人资产大多都在1000万以上;而在资产配置上，富有人群出于保值增值和房产税即将推出的考虑，会倾向于把小户型房源转化为一两套别墅、豪宅产品来持有。

不过，豪宅市场的购买力终究有限，而在供应量增加和房地产周期性下行中，豪宅市场这种逆势能否持续存疑。对于北京5月豪宅项目成交量的上涨，美联物业研究总监徐帆表示，应该将其变化放在一段时期来看，实际上豪宅项目的成交近年来是逐渐减少的。换豪宅的人群不在意价格的高低，但对于品质的要求越来越挑剔，也有部分人群将目光转向海外。

在上海，豪宅供应量正在超过需求。从供应量来看，上海5月别墅市场新增6个项目，共推出474套房源，与上月相比略有增加。进入2014年之后，别墅市场的供应量持续走高，而去化明显不足，预计在未来一段时间内将继续保持供过于求的形势。

张宏伟特表示，豪宅市场的均价保持小幅上涨的状态，是由于其价格高而导致，总体看来成交量还在下降。接下来，在整体房地产市场持续降温的影响下，这种逆市场现象会逐渐恢复正常。

值得注意的是，华润置地北京大区营销管理部助理总经理秦江表示，目前在高端市场领域，总价1500万成为门槛。1500万以内的产品销售压力尚可，但一旦总价超过1500万，财富阶层购买压力就会相当大。

“有钱人的确很多，但他们的钱都在外面滚着呢。有钱人一下子拿1500万以上的现金也很困难。再加上信贷紧缩，有钱人也缺钱。他们甚至也在四处借钱。”该人士称，现在市场上的高端客户一般是二套房。“那么卖一套房，有个四五百万，自己手里再添个200多万，剩下的再申请一些银行按揭，基本就可以满足购买资金需求。”

亚豪机构副总经理高姗也认为，随着国内货币信贷政策的收紧，财富阶层融资艰难，使得中高端市场的购房主力人群由金字塔尖的财富阶层逐步转变为中产阶层。中产阶层主要是出于升级居住条件、改善居住品质的需求选择购买产品，置业目的明确，购房行为呈现出刚性特点。但中产阶层一方面受到经济条件的制约，另一方面也会考虑投入产出比。因此具备环境、交通、产品的均好性，同时总价较低的项目成为市场热点。

高姗分析，虽然目前别墅市场的销量表现不错，但隐忧重重。由于别墅的购房客群多为升级改善型客户，“卖旧买新”的情况比较普遍。当前二手市场“量价齐跌”，很多购房者由于无法顺利卖出名下房产而无法实现购置别墅的意愿。别墅市场在供应增加的同时如何保持项目的高周转，成为房企面临的难题，采用多种营销手段、打响促销战也就成为必然。

据某顶级豪宅开发商相关人士透露，由于担心入市后不被认可，该开发商老板已经砸掉项目做好的样板间。理由是，难以打动挑剔的财富阶层。另一顶级豪宅项目相关人士也表示，由于推盘压力较大，他们也不再像以往一样追求高总价，而是更多用“高性价比”甚至低于周边单价的方式来吸引财富阶层。（编辑：姜小鱼）