土地房产捆绑拍卖 青岛现小产权房“转正”

在中央针对小产权房“转正”毫不放松的现实下，5月初山东省高级人民法院开庭审理的青岛杰盛置业有限公司(以下简称“杰盛置业”)被股东要求解散案，却暴露了一起小产权房“转正”的特例。

据了解，通过“捆绑拍卖”的15栋小产权房位于青岛市李沧区南王家上流社区，目前正在以“适园雅居”的名称对外销售，其开发商即为杰盛置业。由于其与正在青岛开幕的世界园林博览会会场和万科红郡别墅相邻，目前每平方米的价格超过1万元。

2004年10月，青岛市规划局在李沧区没收了283栋小产权房，而10年后适园雅居作为唯一一个小产权房社区成功转为大产权房成为特例。

捆绑拍卖转正小产权

自2002年中国房地产市场开始繁荣，庞大的小产权房伴之发展。据有关部门统计，截至目前全国小产权房面积超过60亿平方米。

因村委会或者乡政府等单位在集体土地上开发而成，为此，此类房产定性小产权房。有关部门多次公开表示小产权房属于不合法的产权房，并多次开展清理小产权房行动。

适园雅居就是在这样背景下被清理的。2004年10月，青岛市规划局以清理违法建筑的名义仅在李沧区就没收了283栋小产权房，适园雅居的15栋楼就在其中。按照要求，这些小产权房在没收后被青岛市规划局移交给李沧区政府并在财政局备案。

其后，由于青岛城市的快速发展，这些被没收的小产权房则成了城市发展的“疮疤”。“本着尊重历史、面对现实、维护社会稳定的原则，推进适园雅居保留违法建筑项目处置工作。”李沧区第50次区长办公会议纪要记载。

会议之前，适园雅居已经完善了建筑质量检测、规划等各种补办手续。2008年3月新成立的北京雍伦佳苑房地产开发有限公司(以下简称“北京雍伦佳苑公司”)成为接管违法建设项目的主体，向山东省国土厅申请农村集体建设用地转为国有建设用地，经过鉴定，2009年青岛市政府出台(104)号文件，要求按照商品房的建设程序补办手续，之后青岛市规划局出具了《规划意见书》。2011年5月19日，李沧区生态商住区建设办公室(以下简称“李沧区生态办”)提出，适园雅居作为附加条件与土地一并进行招拍挂。“如果原项目承建人最终竞得土地，则免缴建筑工程费用;如果未竞得，最终竞得人向原项目承建人缴纳建筑工程费。”

由于涉及到小产权房转正非常敏感，青岛市国土局基于慎重考虑首次采取了与李沧区政府联合举办“捆绑拍卖”。2011年12月9日，杰盛置业作为原项目承建人以拍卖起叫价楼面价870元每平方米总价6564元中标，并承担9638万元的建筑工程费用。

“杰盛置业通过私刻印章欺骗李沧区政府，冒充原项目承建人参加竞标。”北京政研投资有限公司(以下简称“北京政研投资”)在一份反映材料中表示。

幕后操手逼退万科

“为了避嫌，当时要求操作人在北京成立一家公司来接受适园雅居转正的任务。”一份检察院询问笔录中记录。

有关资料记载，适园雅居在没收前是由所在地南王家上流村村委会和青岛瑞丰德公司共同开发。在青岛市规划局没收前，小产权房适园雅居两次被推倒，但后来又重新建起来了。没收后，村委会有关成员被判刑事责任，青岛瑞丰德公司有关负责人最终无罪。

北京雍伦佳苑公司就是在这样背景下成立的。工商资料显示，该公司成立于2008年1月17日，股东郝国瑞、李秀针分别占股51%和49%。之后该公司作为适园雅居项目承建人开始推动小产权房转正工作。

工商资料显示，青岛瑞丰德公司法人代表名为郝安峰，山东滨州人，北京雍伦佳苑公司法人代表郝国瑞的父亲。

截至“捆绑拍卖”前，李沧区政府、李沧区生态办在相关文件中均记载，北京雍伦佳苑公司被确定为适园雅居的项目承建人，开始完善适园雅居前期的规划、建筑质量鉴定等手续。

2010年1月17日，北京雍伦佳苑公司被转让并更名为北京政研投资公司。“之所以转让，各方面均认为北京雍伦佳苑公司承担的任务已经完成了，适园雅居转正已不再需要。”上述知情人士透露。

2010年1月18日，杰盛置业成立。工商资料显示，该公司法人代表为薛晓明，郝国瑞的妻子，占股50%，另外一个股东李秀针占股50%。“没有想到的是，因为有关人士的运作，青岛市政府、李沧区和青岛市国土局等单位只认北京雍伦佳苑公司为原项目承建人。”北京政研投资在文件中表述。

北京政研投资在呈送有关部门的证明中表示，没有办法的情况下，杰盛置业不得不私刻已经不存在的北京雍伦佳苑公司印章，并报送青岛市国土局“青岛杰盛公司是北京雍伦佳苑公司的项目公司”。

经过一系列操作后，杰盛置业由此成为小产权房适园雅居原项目的承接人，也是“捆绑拍卖”的既定竞标人。根据当时记录显示，万科在购买标书后被李沧区生态办有关人士“劝退”。“万科被劝退的原因是，杰盛置业向有关部门虚构了适园雅居已经出售了568套小产权房。”北京政研投资公司出具的证据显示。

记者在现场看到，适园雅居的东边和南边为万科开发的高档别墅万科红郡别墅，西边是万科生态城，北边是青岛世界园林博览会的会址。据统计，适园雅居15栋楼总共668套小产权房，建筑面积7500多平方米。按照目前适园雅居的每平方米10000元的均价，市值超过7亿元。

5月7日山东高院的审理显示，杰盛置业如果被公司股东起诉解散成立，则意味着小产权房适园雅居之前的“捆绑拍卖”作废。