福州项目被指“欠薪” 泰禾地产高负债豪赌市场

今年以来在土地市场狂飙突进的泰禾地产可谓烦恼不断，除了不断受到质疑的高负债问题，其福州地区的泰禾红峪项目近期也被卷入“欠薪”风波。

近期，有泰禾业主在微博爆料，泰禾地产位于福州市仓山区的泰禾红峪项目被疑“欠薪”，几栋在建高层楼宇挂出了“泰禾公司还我血汗钱”“黑心房地产老板欠钱不负责还打人”等字样的横幅，相关楼宇项目的外墙装修已停工多时。

被疑拖欠工程款

据《中国经营报》记者了解，泰禾红峪项目是泰禾地产位于其大本营福州地区的明星楼盘之一，项目占地面积约21.5万平方米，于2010年4月开工，首期住宅于2013年2月交付，而卷入欠薪风波的是即将交楼的A5、A6和A14栋。

“按照购房合同约定，这三栋楼要在今年9月30日前交楼，但在去年封顶后的一年多时间里，这些楼宇没有任何施工，有承建商反馈泰禾集团未及时支付工程款。”该项目A5栋的一名准业主告诉记者，直到近期承建商打出拖欠资金的横幅，并拆除施工外架，等待交楼的业主才发现其中“真相”。

在该业主发给记者的多张图片中可以看到，多栋外墙还未来得及装修的楼盘已经开始拆除外立面脚手架，一张写着“泰禾公司还我血汗钱”的白底黑字横幅挂在楼顶显得异常刺眼。

在泰禾红峪的业主群内，A5、A6和A14栋的准业主们几乎每天都在关注事态的进展。不少准业主担心，按照目前的工程进度，恐怕泰禾无法按照合同在9月底顺利交楼。

记者调查了解到，该项目的承建方是福建六建集团，是福建省施工总承包二十强企业，其与泰禾集团至少已有7年的合作历史。截至去年3月，双方还有数十亿元的在建合同在履行，已签约未开工的合同金额则近15亿元。

截至发稿为止，记者尚未能联系上福州六建集团核实具体的信息，但泰禾集团品牌部门负责人针对此事回应称，该事件与泰禾集团没有任何关系。“事情的起因是福建六建与其下属的分包单位产生纠纷，泰禾已按照施工合同履约，并非泰禾拖欠”。

该负责人对记者表示，“事情已经影响到了泰禾的声誉，我们也在督促福建六建方面尽快解决纠纷，更换成分包单位恢复施工，保证楼盘能够按时交楼，相信不会延误交楼的时间。”

对此，一些准业主担心，如果赶工期可能会导致房子质量问题得不到保证，“前不久交房的A3号楼、A4号楼也是在临交房前一两个月才匆忙施工，许多配套设施都没到位就交楼”。

出于对合同能否顺利履约的担心，一些业主已经选择向福州市城乡建设委员以及福州工商局投诉，但由于还未到交房日期，投诉未有获得明确的回应。

泰禾的赌局

虽然目前还不能认定泰禾红峪项目的停工问题与泰禾本身资金链紧张有关联，但对于当前风声鹤唳的房地产市场而言，任何有关项目停工、资金拖欠的传闻都足以引起行业的震动，何况“嫌疑”对象是目前债务水平极高的泰禾地产。

截至2013年年底，泰禾集团的总资产为356.95亿元，总负债为306.05亿元，资产负债率已经从2012年底的83.13%升至85.74%，远超行业平均水平；在现金流方面，去年泰禾的经营活动现金流入为91.14亿元，同比增加80.28%，流出则高达205.55亿元，同比暴增250.91%，造成泰禾去年“入不敷出”的原因就在于其去年大量土地款的支付以及工程款的增加。

翻看泰禾的拿地记录可以发现，其在过去一年至今在土地市场的表现可谓比肩一线房企：2013年，泰禾在北京、上海等一线城市以及福建地区共拿地12块，总建面超238万平方米，拿地总金额合计195亿元，其中福建区域拿地金额为100.72亿元、北京63.35亿元、上海31.23亿元。

与近两百亿的拿地金额相比，其去年的销售金合同金额却仅为124.44亿元。“去年的爆发式拿地直接提高了泰禾的真实负债率，虽然同期泰禾的货币现金达到了66亿元，但去年底其带息负债高达214亿元，其中短期借款增长到62亿元，长期借款132亿元，同比增长了131%，偿债压力仍然较大。”长江证券分析师刘俊认为。

对于急速飙升的负债率，泰禾集团董事长黄其森的解释是：“因为泰禾的开发模式是‘高杠杆、高周转’”，言外之意是泰禾若选择高增长道路，提升杠杆率在所难免，“高负债并不可怕，只要企业获得的土地优质，项目运作能力良好，就没有问题”。

下海创业前曾供职于福建某国有四大银行之一的黄其森，在福建的房地产圈内一直被认为在资本市场有长袖善舞的能力。目前，泰禾集团不仅是福建海峡银行的第二大股东，同时还战略注资了农商银行。即使在当前负债率高昂的背景下，工行福建省分行近期还与泰禾签署战略合作协议，称将“优先满足和保障泰禾这样的优质客户需求”。

“金融机构都争相与我们合作，因为我们的土地储备以及地块的含金量确实比较高。”泰禾集团品牌部负责人对记者表示，尽管泰禾拿下的土地价格都比较高，但地块大多位于土地稀缺的一线城市，运作风险很低。

为了能够尽快回笼现金，泰禾采取的是加快库存去化速度的高周转模式。据其去年年报透露的信息，目前泰禾已经基本能够实现在9个月的时间内完成从拿地到开盘的过程。

核心问题在于，在一线城市，泰禾的“院子系列”产品定位高端，这让其不得不面对高价盘的政策调控风险。以其重金布局的北京市场为例，限购、限售以及去年临近年底的“4万元”预售管制红线至少到目前都还未有放松的迹象，这对北京高端楼盘市场的影响不言而喻。

今年4月，北京市场已有消息传出称不少高价盘陷入了销售的困境，有媒体报道称去年7月北京获批的两个高价盘项目至今仍未完成清盘，所剩房源数甚至达到获批房源的1/3。“近两年来，北京高价盘的市场需求率并不高，随着新项目的不断入市，未来北京的高端住宅市场会进一步扩大，竞争会更加激烈。”北工大地产经济研究所副所长周炳信认为。

“未来一旦楼市发生变动，房价上涨速度趋缓或下跌，都可能致使泰禾销售预期出现问题，而高周转模式遇到挑战，势必也会给泰禾的资金链造成极大困局。”有地产行业研究人士认为，泰禾的激进扩张就像是一场豪赌，赌对了就将是一个新巨头的崛起，赌错了则有可能成为下一个“光耀”。