有一句古老的市场谚语说：“不要与美联储作对。”这通常意味着当美联储加息时股票往往会挣扎，而当美联储降息时往往会反弹。尽管在美联储加息时退出市场通常不是一个好主意，但这确实意味着在这种环境下某些行业会比其他行业表现更好。

这将我们带到了抵押房地产投资信托 (REIT)，尤其是该领域的领导者：Annaly Capital Management(NYSE:NLY)和AGNC Investment(NASDAQ:AGNC)。

美联储在市场上的行为可能会帮助或损害抵押房地产投资信托

美联储有双重使命，即在保持就业最大化的同时管理通胀。这意味着美联储将在经济陷入困境时尝试压低利率，并在经济复苏时加息。此外，美联储一直在市场上购买美国国债和抵押贷款支持证券，压低长期利率并提高债券和其他固定收益证券的价值。尽管美联储一直很直接地表示距离加息还差得很远，但它开始讨论何时停止或放缓购买美国国债和抵押贷款支持证券。

自大流行初期以来，美联储一直在每月购买 400 亿美元的机构抵押贷款支持证券。这些证券与 Annaly 和 AGNC Investment 持有的证券类型相同，购买活动有助于提高其投资组合的价值。

以下是抵押贷款支持证券市场的运作方式：抵押贷款支持证券来自Rocket和UWM Holdings等抵押贷款发起人，它们提供贷款并将其证券化并在市场上出售。这些抵押贷款支持证券的买家是专业的资金经理，如养老金和债券基金、抵押房地产投资信托基金和美联储。美联储吸收了大量抵押贷款，这有助于保持低利率。抵押房地产投资信托的担忧在于，抵押贷款支持证券的最大买家将减少购买。一旦发生这种情况，这些证券的价值就会减弱，这将拖累抵押房地产投资信托行业的价值。

2013 年“锥形发脾气”的记忆之旅

我们确实有抵押房地产投资信托基金上次美联储考虑减少购买的表现的历史记录，这被称为 2013 年的“缩减恐慌”。 2013 年期间，美联储暗示将削减国债和 MBS 购买并最终宣布其首次削减在 2013 年 12 月的公开市场委员会会议上，表示将把每月采购量从 850 亿美元减少到 750 亿美元。

看看下面的图表，看看 Annaly 和 AGNC 在 2013 年的表现。虽然有减少购买的讨论，但最直接的暗示来自前美联储主席本伯南克在 2013 年 5 月的国会证词：“如果我们看到持续改善，我们有相信这将持续下去，然后我们可以在接下来的几次会议中……放慢我们的购买步伐，”伯南克说。你可以看到 Annaly 和 AGNC 的反应——他们被打败了。

虽然美联储直到年底才宣布减少购买，但在该声明发布后，抵押贷款支持证券的表现开始逊于美国国债。行业术语是“抵押贷款支持证券利差扩大”，这实际上只是意味着国债和抵押贷款支持证券之间的收益率差异增加。实际上，这意味着 Annaly 和 AGNC 的投资组合表现不佳。这导致 Annaly 在 2013 年将其股息从每股 0.45 美元削减至 0.30 美元，而 AGNC Investment 将其股息从 1.25 美元削减至 0.65 美元。

抵押房地产投资信托基金和美联储从 2013 年的经验中吸取了教训

美联储承认，它在 2013 年没有完美地处理事情，并希望确保我们不会看到重蹈覆辙。虽然美联储可能确实会坚持着陆并设法从抵押贷款支持证券市场中脱身而不会造成太多干扰，但 2013 年肯定有可能重演，而且我们已经开始看到利差扩大。

Annaly 和 AGNC 在第二季度财报电话会议上均报告每股账面价值下降。Annaly 的状况可能比 AGNC 好一点，因为它还有其他投资，对抵押贷款支持的证券利差不太敏感。两家公司也都拥有那个时期的机构知识，所以这次他们可能会做好更好的准备。最重要的是，美联储政策的变化给抵押房地产投资信托基金带来了风险，投资者应该牢记这一点。