越秀地产：与城市共生的“造城者”

“与城市共生”对房企而言，这无疑是极高赞誉。

中国30多年城市化进程中，既有无限商机，也伴随着各种陷阱。“空手套白狼”有之、“质量漏洞”有之、“偷改规划”有之，受不了引诱的企业大多已经烟消云散。同样，一线城市发展到今天，由原本粗放式的居住配套发展到城市综合运营。需求的不断更新，要求房企始终要比城市领先一步。这才是所谓与城市共生。

早在1983年，越秀地产就与广州城市建设画上等号，由最初的天河新城到现在的世界十大超高建筑，越秀地产见证了这座城市30多年来的每段历程。如今越秀地产面向全国布局，新环境下该房企将如何再造新城。

城市名片：天河新城二沙岛

“广州每26个人中，就有一个住着越秀的房子。”老广州中常流传着这个传说。其实翻翻越秀地产的历史，这并不难理解。早在1978年广州市设立了“住宅建设办公室”，开启了广州乃至全国商品房时代。1983年，“住建办”改制成立“广州市城市建设开发总公司”，成为广州最早成立的房地产综合开发企业，也就是越秀地产的前身。

那时候的广州，密集而拥挤，整个老城区只有54.4平方公里。“宁要河北一张床，不要河南一间房”更是广州人普遍的观念。1983年越秀地产开始开发海珠区的江南新村，成为全国首个实施“六统一”开发管理模式的住宅小区。为广州城市的扩容打开了一个窗口，同时也开启了全国住宅小区建设的“新村模式”。

1985年，借着“六运会”的契机，广州市政府开始实施城市中心东移战略，天河区的建设是广州市政府实现城市中心东移政策战略性举措的重大工程。此时的越秀地产挺进天河，展开了5.2平方公里的新城建设。

这不是一个简单的任务，“拿这么一大块地，承担繁重的基础设施建设，然后又要把周边住宅建设起来，顺利出售（回笼资金）。”在广东房地产协会会长蔡穗声看来，这需要相当的勇气。当时的天河区完全是郊野农田和旧机场废墟，两年内越秀地产要完成全部道路和公建配套的综合开发。彼时，如此规模的新城市建设，国内几乎没有先例。两年后，越秀地产如约完成了围绕体育中心的天河路、天河北路、体育东路、体育西路和三条过街隧道的大市政配套工程，并且无偿移交市政府管理使用。至今，以天河体育中心为核心的天河中央商务区，已成为广州市新城市中轴线的核心区域，同时全国最大的天河商业圈的繁华中心。

同样在上世纪80年代以前，二沙岛只是广州一个名不见经传的江心小岛，岛上遍布小渔村。越秀地产独具慧眼，请来法国专家出谋划策，将其规划成高雅的文化艺术、体育娱乐中心和高级住宅综合区。这也是全国房地产业首次整体规划开发的城市中心高端住宅岛屿。世易时移，如今广州标榜豪宅的区域不知凡几，但凭借优越的地理位置，以及低密度的规划设计，二沙岛至今仍为广州最顶级的别墅区。

31年缔造多个标杆项目

如果回头再看看其他城市的发展历史，似乎并不缺乏类似的城建国企。通常在改革初期，这些国企总会表现出势头迅猛，但往往又会后劲乏力。或源于体制臃肿；或源于官方保护过度，均无法做到与时俱进。结果往往是无法适应城市发展的需要，最终反而被植根于此的城市所淘汰。虽然越秀地产有着国企基因，却同样接受着市场化的洗礼，不断进行着自我革新。

经过20年的发展后，新世纪的广州要成为“东进、西联、南拓、北优”的大城市。2005年越秀地产参与了广州CBD珠江新城西塔项目的角逐，并在激烈的竞标中胜出。但这个后来命名为“广州国际金融中心”的项目工程难度非常大，“它的定位是南海中国地区首席商务平台，甚至是广州市的城市名片。”越秀地产副总经理朱晨表示。一方面这是全球十大超高建筑之一，国内房企根本没有管理这种超高层建筑的经验，这需要国际超一流水准的规划管理。另一方面，即使如期完工，能否顺利运营这一地标级的商业物业，国内企业同样缺乏成功案例。国内外类似的商业物业通常资金回报期非常长，这会让企业背负沉重的债务负担。

2008年，广州国金中心顺利封顶，开始进入运营阶段。这个完全由越秀自主管理的项目在建筑领域得到了国际同业的肯定，2012年项目获得了英国皇家建筑师协会的“莱伯金奖”。该奖项被誉为建筑界的“奥斯卡”，此前中国仅有北京鸟巢、上海世博会英国馆获其认可。对于广州国际金融中心，英国皇家建筑师协会的评语是，这座广州地标建筑采用的钻石型结构，不但形成戏剧性的锥型中庭和优美的外观，也比同类结构减少了20%的用钢量。同时越秀地产还在技术上刷新了四次世界建筑史之最。

建造上的成功不等于运营上毫无难度，经过四年的运营，广州国际金融中心形成多业态组合。包括引进全世界最好的酒店品牌四季酒店，引入全球最好的酒店式公寓雅诗阁公寓等等。与之相对应的是广州国金中心租金的逐渐抬升。据了解，2011年年末开始该项目成交租金高达300元/平方米/月，创下了广州写字楼市场新高。

尽管有着广州最好的租金收入，但与造价百亿元的资金投入相比，回报期显然还是过长。这其实是国内商业物业的普遍困境，境外资本市场有许多方法可以变现这类商业物业，使企业在获得租金回报的同时又可以回笼资金，滚动发展。但国内由于种种原因，类似的商业物业证券化的行径不允许推进。这也使得国内大批商业物业不得不采取“散卖”等杀鸡取卵的方法。

金融与地产联动

但2012年年中，越秀地产却成功地将广州国际金融中心证券化。当时，越秀房产信托投资基金（00405.HK）作价134.4亿元收购了国金中心，这即是国内众口一词的Reits。简而言之，越秀房托通过香港资本市场向投资人出售基金，然后用回笼的资金收购广州国际金融中心，越秀地产以让出部分租金收益为代价，获得资金回笼。此举，让越秀地产在将债务转移之余，回笼了近40亿元的现金，并且还能保证了租金收入的管控。

这源于越秀地产是中国唯一一家在香港上市，并且拥有房产信托基金的内地发展商。2005年，越秀充分利用香港资本市场平台，把旗下四大商用物业打包设立了越秀房托基金，成为香港股市第三个上市的房托基金。到目前为止，该房产基金排名亚洲第六。“这是国内开发商业项目的房企，梦寐以求的资源。”朱晨表示，未来越秀将会依托两大上市平台——越秀地产（00123.HK）与越秀房托的联动，把运营成熟的商业Reits，从而真正形成“从开发到运营到金融的链条”。

近年，越秀地产在资本市场的运作越发娴熟。2013年，该公司多次与基金的合作，让人看到了“类铁狮门”模式的出现。一年间，该公司仅仅动用60亿元，就撬动了200多亿的土地项目，其中有超过140亿元资金源于地产基金。该年度四个与基金合作的项目中，越秀地产占股都在20%以下，却有着绝对控制权。与其合作的基金均来自广州越秀金融控股有限公司（以下简称越秀金控）旗下的“广州国资产业股权发展基金”。越秀金控为越秀集团的子公司，也就是越秀地产的兄弟公司。其拥有包括银行、基金等11个金融牌照。困扰其他房企的金融牌照问题，在越秀看来并不难解决。

与资本市场的深度合作，使得越秀地产资金腾挪的空间更大。对项目开发而言，也就更注重项目的长期回报。短期市场波动对“越秀造城”影响大幅削弱，这也有利于大规模开发的推行。