李嘉诚要回内地抄底了?

【中国经营网综合报道】6月3日，长实地产(01113.HK，以下简称“长地”)在香港上市，接手长江实业(以下简称“长实”)与和记黄埔(以下简称“和黄”)的全部地产业务。至此，李嘉诚导演的长达半年的世纪重组尘埃落定。

2013年以来，李嘉诚从抛售内地物业到资产重组，再到迁册海外的一系列布局，无不引发外界对“超人”看空内地的猜想。但眼下，长地的土储九成仍集中在内地，且有“龟速开发”的“前科”，在外界看来，新生的地产航母很长一段时间里将停靠内地。

详解4210亿港元资产包

据每日经济新闻报道，在长实、和黄重组落定后，李嘉诚的地产旗舰长地将以介绍形式在香港联交所申请批准股份上巿及买卖，预计在6月3日进行交易。

资料显示，在长地高达4210亿港元的物业组合中，用于销售的发展物业为2307亿港元，用于出租的投资物业为1233亿港元，酒店及服务套房661亿港元，三者占比分别约为55%、29%及16%。若按地区划分，香港与内地依然是长地的主战场，占公司的物业组合估值近97%。

长地的销售物业主要分布在香港及内地的21个城市。其中，长地在香港的主力项目总计划建筑面积约为481.6万平方英尺(折合约44.7万平方米)，估值为873亿港元;在内地的布局则以一二线城市为主，建筑面积合计1970万平方米，主要分布在成都、重庆、广州、东莞以及大连，估值约1314亿港元。

除了销售型物业，与内地开发商相比，长地拥有令人羡慕的持有型物业用于获取租金收入。

上述投资简报显示，长地拥有的投资物业总估值高达1233.31亿港元，总建筑面积150万平方米，主要包括写字楼、零售、工业物业及停车位，以估值金额计算，96%的投资物业位于香港。此外，长地在香港拥有14间酒店，在内地拥有4间酒店，酒店客房数目超1.46万间。

得益于香港资本市场对REITs的开放，长地还是汇贤产业信托、置富产业信托以及泓富产业信托的筹办人，在这三家REITs应占的权益为131亿港元。

与内地开发商高度依赖销售收入相比，长地的收入来源更加多元化。数据显示，长地在2014年实现营业额466亿港元，其中物业销售337亿港元，物业租赁68亿港元，酒店及服务客房56亿港元，物业及项目管理5亿港元。

十年磨一剑?

李嘉诚在内地的地产生意曾已被无数媒体吐槽过：囤地获利、龟速开发。对于李家公司来说，10年做完一个项目甚至还算是快的。

6月17日，长地终于启动了上海陆家嘴商业综合体项目—世纪汇广场的招商工作。根据规划，建在四条地铁线聚点上方的世纪汇购物中心将于2016年第四季度开业;而两栋甲级写字楼也将在明年落成，比肩国金中心的双子楼。

世纪汇广场所在的世纪大道2-4地块是和黄在2005年竞拍所得。当时，地块所有者陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司(以下简称“陆家嘴发展”)采取邀请招标方式转让土地，该公司2005年年报显示，和黄以1.2万元/平方米的楼面价中标。

此后，世纪汇广场经历了漫长的开发过程。时代周报记者查阅长实与和黄的年报发现，该项目曾出现在预期2014年完成的物业名单中，后来又拖延至2015年。而如今，该项目周边写字楼的市值均价至少七八万元/平方米。

除了世纪汇广场，长地的官网上显示，目前在上海，其在建的商业项目还包括静安区的世纪盛荟广场、闸北区的嘉里不夜城、普陀区真如副中心的高·尚领域等。

其中，和黄2005年介入西斯文里项目(即世纪盛荟广场)的开发，但和黄2014年年报显示，项目当时只完成27%，整体落成要到2017年。而真如项目则是长实、和黄早在2006年联手以22亿元的底价拿下的，楼板价仅为每平方米3055元，但大部分商业开发要到2018年才能结束，而目前，该区域的房价已飞涨数倍。

鉴于此，上海作为李嘉诚内地商业版图的重要组成部分，长实与和黄过去在这座城市的表现难免被诟病为“以土地升值谋取高收益、高增长。”

“很多人都坚信，我们的慢是故意的。但现在，房价不是一天一个台阶，故意拖慢工程的代价很高。很多时候，其实我们想快，但问题是快不起来。”6月17日，在一次小规模媒体见面会上，和黄地产(上海)助理董事及总经理叶维钧告诉时代周报记者。

按照叶维钧的说法，10年前，他们刚拿下世纪大道2-4地块时，上海还没有直接在地铁上方建造商场的先例，于是，他们与政府进行了旷日持久的沟通。“从一个概念到一个规范，中间花了很长时间。”

叶维钧认为，过去，和黄在内地的开发速度较慢，主要是因为遭遇了水土不服的问题，诸如拆迁居民的要求过高、政府的审批难题等，而这些也是世纪盛荟广场至今难以提速开发的重要原因之一。

长地将重仓内地?

世纪汇广场的两栋有望成为新地标的写字楼，很容易让人想起长实与和黄合作的另一作品—东方汇金中心(OFC)，该项目在很长时间内都是李家企业在上海的标志。

然而，2013年10月，这栋位于陆家嘴金融核心区的甲级写字楼被李嘉诚以89.5亿港元出售，这个价格是其最初拿地价格的8倍之多。

事实上，从2013年起，李嘉诚在内地的很多举动都被认为是大举撤资的例证。除了东方汇金中心易主外，当年8月，长实与和黄还分别将下属公司持有的广州西城都荟广场各50%股权出售，套现超过30亿港元。