融资规模不断攀升 房地产信托被强化监管

在房企各融资渠道持续收紧的情况下，今年以来，房企通过信托方式融资的额度却逆势增长。但在楼市严格调控的大背景下，对房地产融资的管控全面加强，监管层已经瞄准房地产信托，强化了监管。业内人士预计，流向房地产的信托资金增速预计将趋于平缓。

房产信托融资规模攀升

自从去年930调控以来，多个部门多管齐下，收紧房企的融资通路。目前，房企境内发债已基本停止，银监会收紧了开发贷，严禁理财资金违规进入房地产领域，证监会也出台了严控私募资产管理计划等措施。融资环境持续收紧，房企通过一般融资渠道所融资金额度持续下降。

据克而瑞房地产研究中心数据，在其监测的108家重点房地产企业中，5月份产生融资活动的共有12家，融资事件39起，新增融资额579.69亿元，环比上升23.76%，同比下跌45.3%，跌幅明显。从融资结构来看，房企从银行贷款所获得的金额环比下降29.67%。同时，受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.90%。其中，5月房企海外发债额为零。

房企其他融资渠道的收紧，使房企只能寻找其他合规资金来源。于是，近两年曾经一度遇冷的房地产信托成为选项。用益金融信托研究院数据显示，今年以来，房地产信托融资规模一直在持续回温。今年前5个月，房地产信托的成立规模占比一直在上升，分别为6%、6.03%、8%、9%和23%。其中，5月成立规模256.61亿元，同比大涨250.64%，在信托各投放领域中占比达23%，环升14%。这些都表明，房地产仍然是信托的重要投资领域，尤其是当其他融资渠道收紧时，信托成为房企最重要的融资方式。

另据数据显示，今年1-5月，集合资金房地产信托发行规模1273.26亿元，去年同期为846.43亿元；成立规模888.08亿元，去年同期为666.35亿元，同比增长超过三成。

在6月第三周（12日-18日）成立的集合信托产品中，房地产领域共成立5款，募集资金22.65亿元，占总规模的38.47%，较为少有的规模占比最大。今年5月第二周（5月8日-14日），房地产领域信托融资规模占比也曾位居首位。

而2015年以来，房地产信托曾一度遇冷。据信托业人士介绍，在2015年楼市去库存的大背景下，不少房地产信托暴露了风险，信托公司开始收紧这类业务。自去年楼市930调控以来，信托公司对房地产融资项目更加谨慎。据中国信托业协会的数据，截至2016年底，资金信托投向房地产领域的规模为1.43万亿元，占比8.19%，在信托各投向领域中，占比从曾经的首位滑落至末位。

强化监管或使融资规模转入下降通道

在史上最严楼市调控的大背景下，5月下旬，银监会向各银监局下发《2017年信托公司现场检查要点》，再次将违规开展房地产信托业务列为重点检查对象之一，对当下流行的“拿地融资业务”进行规范，相关业务面临调整，在业内引发较大反响。

“涉及正常的开发贷、并购和经营性物业还在做，但拿地这块停了。”福建某信托公司人士表示。其背后原因与监管部门上月所释放的监管信号不无关系。审查细化到特定交易结构层面，直指房企土地融资房地产信托传统交易结构为抵押贷款，募集资金严禁用于拿地。为了规避开发贷资金用途的限制，包括“股+债”、“合伙企业投资”与“收益权转让”等其他常见交易结构均在此次审查要点中被明确提及，房企通过信托方式融资拿地的可能性基本被消除。

除了前述审查要点，今年监管层下发的45号文、6号文等多份文件也意在强化对房地产信托的监管。以银监会今年4月就下发的“6号文”为例，该文件要求各级监管机构要重点关注房地产融资占比高、贷款质量波动大的银行业金融机构，以及房地产信托业务增量较大、占比较高的信托公司。

多家信托公司相关负责人表示，今年房地产信托业务处于调整期，在监管强化的情况下，很多以前可以发行的产品现在都无法备案，不少房地产信托都更改了发行档期，部分信托公司更是主动叫停了房地产信托业务。目前，多数信托公司持观望态度，等待市场情况的明朗化。

华融信托研究员袁吉伟表示，今年以来，受到看淡房地产市场前景的影响，少部分信托公司已经收紧房地产信托业务，在业务区域、增信措施、客户资质等方面有了更高要求，并有个别信托公司面对房地产调控持续升级而正在考虑调整相关业务准入标准。同时，在持续的宏观调控背景下，房地产信托面临更大不确定性，随着房地产市场风险程度的上升，投资者投资意愿将会降低，投资收益要求会升高，由此房地产信托募集难度会逐步增大。

据兴业研究判断，房地产信托业务规模将明显下滑。在目前强化监管的情况下，符合监管要求的交易结构将主要局限于开发贷和少量非固定收益类股权投资。

业内人士认为，随着监管的深入，流向房地产的信托资金增速预计将趋于平缓。用益金融信托研究院助理研究员黄琬娜表示，目前针对房地产信托的监管正在趋严，会令信托公司对房地产融资项目更为谨慎，因此融资规模预计会重回下降通道。