两会|全国政协委员张懿宸：建议公募REITs延展到持有型优质商业不动产领域

本报记者 罗辑 北京报道

2021年全国两会召开在即。3月3日，《中国经营报》记者获悉，全国政协委员、中信资本控股有限公司董事长兼首席执行官张懿宸今年带来了8份提案，就公募REITs延展到持有型商业不动产、进一步为私募基金在具体运作上提供政策支持、推动设立国有创投类常青引导基金以及优化保健食品相关标准和规定、加快冷链物流行业全面发展等问题建言献策。

以公募REITs推动商业不动产市场良性循环

自2020年《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布，以基础设施作为基础资产的公募REITs市场逐步拉开帷幕。2021年3月1日，深交所基础设施公募REITs审核业务系统、信息公开网站和网下发售系统正式启用。首批公募REITs产品发行上市落地在即。该试点将为基建相关领域提供以实现优质资产为价值导向的有效金融通道，推动资本市场良性循环。而该试点成果能否进一步延伸到商业不动产领域，又如何进一步延伸，成为了业内关注的又一个重要议题。

《中国经营报》记者获悉，今年张懿宸带来了公募REITs延展到持有型商业不动产的相关提案。

具体来看，张懿宸提出，商业不动产与一次性销售为目的的分散业权的住宅地产不同，商业不动产是单一业权、以长期持有为目的、可持续地满足企业办公及民众生活消费需求的实体空间载体，具有其实体经济载体的重要功能。但是由于商业不动产资金占用量大、收益率相对偏低、对运营团队专业度要求高、融资渠道及退出通道相对有限，制约了商业不动产市场的健康有序发展。

在上述试点工作顺利推进的背景下，张懿宸建议公募REITs延展到持有型优质商业不动产领域。其意义在于，随着服务业在我国GDP中所占比重持续上升，线下消费新业态不断涌现，社会对商业地产需求预计将保持增长。在采取切实有效措施隔离资金变相流入住宅地产开发、坚持“房住不炒”宏观政策的前提下，将公募REITs延展到持有型优质商业地产领域，将促进和鼓励业主方以长线持有的理念提升融投管退专业水平，推动商业不动产产业链健康良性循环，助力实体经济的发展。同时，将公募REITs作为优质商业不动产的金融工具，可有效盘活存量资产，提高市场效率，并鼓励投资者从债权转向股权，助力拥有优质持有型物业的业主方“去杠杆”。此外，优质商业不动产的特点是拥有长期稳定的现金流，通过公募REITs平台有利于给机构资本、社会民间资本以及中小投资者提供更多稳定安全的投资产品，间接实现为部分地区住宅价格非理性上涨降温。

据了解，张懿宸具体建议有五点：其一，建立和健全商业不动产REITs的体制机制，在鼓励自持型优质商业不动产作为基础资产通过REITs市场释放流动性的同时，通过严格监管防止资金变相流入住宅开发市场。其二，建立商业不动产基础资产的估值标准、准入机制以及信息披露机制。其三，建立税收穿透机制并出台相应税收政策以驱动商业不动产REITs发展。其四，健全投资者保护机制，建立外资准入政策，吸收长期资金进入商业不动产REITs市场。其五，借鉴新加坡等海外成熟REITs市场先进经验，助力我国商业不动产市场的健康有序发展。

为私募基金在具体运作上提供政策支持