REITs上市四大难点 需重点解决

本报记者 李慧敏 北京报道

“公募REITs是当前金融服务实体经济的重要改革抓手，将助力构建新的发展格局。公募REITs的发展需要在实践之中循序渐进逐步完善。”上海证券交易所债券业务中心总经理佘力如是阐述。

佘力表示，REITs既是当前扩大内需、发展“双循环”格局的重要抓手，也是打通投融资机制的创新，同时还是资本市场区别于股票、债券一大类的金融产品。

“在产品结构上，公募REITs采用了资产支持证券+公募基金结构。从立法成本、设计难度上来看这应该是当前的一个最优路径。”佘力表示，在项目推进和落地上，也需要结合我们国家的国情、法律体系和市场基础寻找最佳实践。具体而言，主要有四个方面的问题是目前市场各方比较关注的重点。

其一，如何夯实公募REITs基础资产的准入。公募REITs试点，资产质量是否优异、是否成熟，是关系到整个REITs市场能否夯实基础的一个重要考量。

其二，如何健全REITs治理结构。公募REITs从整个业务流程上，既有资产管理的功能，同时更多地体现了投行的业务。在运营管理上，跟传统的证券投资基金不太一样。

其三，如何完善发行定价。REITs从发行定价来看，主要采取了估值的方法为市场提供一个参考。但总体来看，其实它是一个权益导向的产品，以估值为基础，充分考虑发行人跟投资者多元化的需求，使产品做好准确的询价和定价发行，也是后续需要重点考虑的问题。

其四，如何配套税收优惠与国资转让政策。从成熟市场来看，税收的驱动应该说是REITs发展一个非常重要的动力。所以，针对REITs的税收中性的需求，肯定将与现有的税收制度、国资转让程序有衔接，需要穿透SPV（特殊目的的载体或机构）这一段的结构，更多地从产品实质来分析和解决问题。