粤泰股份连年靠出售项目盈利 持续经营能力遭问询

郭敏敏

资产重组收购原属李嘉诚旗下3800亩项目仍存在不确定性，粤泰股份（600393.SH）通过整体出售地产项目或收购较为成熟项目这一惯用获利手段却引起了监管层的关注，遭到问询。

5月11日，粤泰股份收到了上海证券交易所问询函，函件要求公司从业绩承诺实现情况、主营业务情况、财务数据等方面作进一步披露，并对公司主营业务的开发能力、公司资金偿还压力、融资结构、现金流等方面的问题提出了质疑。

值得指出的是，尽管2017年粤泰股份交出了一份较为乐观的财务报表，但随着房地产调控的深入，其大本营广州多项目未能如期入市，而海南迎来最严调控也给其海南市场的发展带来了新的考验。

基于此，《中国经营报》记者致电致函粤泰股份方面进行采访，其证券事务部工作人员表示：“公司的发展情况，一切以所披露的信息为主。”

房地产持续开发经营能力遭问询

据粤泰股份2017年度报告显示，报告期内，公司实现营业收入约56亿元，同比大幅增长了487.12%，归属于上市公司股东净利润约11.67亿元，同比大增704.63%，扣非净利润则约11.75亿元，同比增长740.84%。

对于营业收入大幅变动的原因，粤泰股份在年报中解释，一方面是因为出售淮南中校区项目所致，另一方面则是控股子公司淮南粤泰天鹅湾置业有限公司、海南白马天鹅湾置业有限公司、江门粤泰房地产有限公司等公司销售量和价格上涨带来收入增加。

事实上，最为关键的还是出售淮南中校区项目，该项目出售实现扣非净利润约6.68亿元，占2017年净利润的57.19%。

整体出售地产项目或收购较为成熟的地产项目对于粤泰股份而言早已驾轻就熟。

2017年，在最后一个证券交易日结束后次日，粤泰股份以5.6亿元的价格出售了广州天鹅湾二期项目住宅部分约1.04万平方米面积的收益权，彼时预计该出售动作能为2017年带来8000万元净利润，引发了上交所问询。

这只是其出售动作中极小的一笔。2016年，粤泰股份还通过收购实际控制人所持有的柬埔寨项目，实现扣非后净利润约1.02亿元，占当年净利润的70.3%。

此举引起了监管部门的关注，上交所要求粤泰股份说明公司经营业绩是否严重依赖整体出售和收购成熟的地产项目，此外要求其结合公司资金状况说明是否具备持续的房地产开发经营能力。截至记者发稿时，粤泰股份尚未针对问询函进行回复。

广州、海南或受累于调控

值得指出的是，连续加码的楼市调控政策也给粤泰股份带来新的考验。

2017年，粤泰股份董秘曾在媒体采访时表示，2017年度公司将在广州地区全面加快已有的嘉盛项目、天鹅湾二期项目、雅鸣轩项目、荣廷府项目的工程及开发进度。同时，广州天鹅湾二期项目、荣廷府项目已达到预售条件，预计2017年可进行销售；嘉盛项目、雅鸣轩项目也可在2017年达到预售条件，争取取得商品房预售证。

然而，目前上述项目却无一入市。根据粤泰股份披露所示，位于广州中山四路与城投大厦一路相隔的雅鸣轩项目将于2018年12月竣工。近日，记者实地探访了解，该项目才建设至第六层，为商业住宅楼，现场工作人员表示，项目住宅多为回迁房，应该仅商业部分可以销售。

而距离雅鸣轩项目约1.2公里处即为荣廷府项目位置，目前该项目二期工程两栋建筑，已是现房，目前正在做消防验收工作，现场工作人员表示：“老板的意思应该是争取在一个月内要开启销售。”

记者从广州市住房和城乡建设委员会业务数据查询获悉，目前荣廷府尚未获得预售证，即便获得预售证，可售房源并不多，过半房源属于回迁房或直管房，而可供销售房源则处于抵押状态，部分更显示处于抵押兼查封状态。

对于该项目抵押、查封的原因，记者多次致电项目负责人李经理处，其均以外出为由拒绝了采访。

而此前记者走访时亦了解到，粤泰天鹅湾二期项目已是现房，也迟迟未获预售证，且项目整体处于抵押状态。

对于项目迟迟未能入市的原因，在业内人士看来，尽管广州楼市调控收紧，但若早已达到入市条件，进行正常申请，部分房源应该也能获得预售资格，其指出：“不排除开发商本身不想卖的可能，若已是现房可申请现房销售不需要预售证，或是项目存在一定问题拿不到预售证。”例如，处于抵押、查封状态的项目，开发商首先要给房源解除抵押、查封等现有状态，才能进一步申请销售。

除了广州市场发展遇阻外，海南亦是粤泰股份重点布局的一个城市，随着最严调控的靴子落地，粤泰股份在海南市场的发展恐受波及。

4月中旬海南楼市调控进一步升级，供应端和需求端同时收紧，整个市场近乎冻结。彼时，海南市房协人士在接受记者采访时曾表示，在海南土地储备丰富的开发商会比较“艰难”。

根据2017年度报告，海南天鹅湾项目全年签约销售面积80428.77平方米，签约金额10.41亿元。全年实现销售收入10.36亿元；定安香江丽景项目全年签约销售面积58623.41 平方米，签约金额3.88亿元。全年实现结转销售收入3.65亿元。

4月下旬，海南天鹅湾项目现场置业顾问表示，目前项目已经实现清盘。不过根据粤泰股份的工作计划，2018年在海南除了做好海南天鹅湾项目和定安香江丽景项目的竣工验收工作外，也要重点加快海口海滨花园、福嘉花园前期开发、工程施工及销售进度。

对于公司将如何应对最严楼市调控造成的影响，截至记者发稿时，粤泰股份方面尚未给出回应。