郑裕彤卖掉内地一半物业 老牌港企对内地信心不足？

2016年1月4日，新世界发展(股票代码：0017)及新世界中国地产(股票：00917)双双停牌。市场消息称，新世界发展正筹划以70亿美元私有化新世界中国。

其实，早在2014年新世界发展建议将新世界中国私有化，彼时由于独立股东赞成票未过半数而遭搁浅，如今看来该计划按下重启键。

而就在2015年年最后一个月，郑裕彤以总价339亿元将其内地八城市9个项目先后出售给恒大，总建筑面积超过1200万平方米，几乎占新世界内地业务的半壁江山。从大手笔出售内地物业到新世界中国再传私有化，郑氏家族岁末年初的系列动作引人关注。

抛内地物业过半数

“这里是‘暖暖的海口’，以后就是‘爽爽的贵阳’。我们希望能够把现在这几个项目做好，这是我们的基本理念。”2015年3月在一场由新世界中国地产主办的“海口核心滨海生活区升级发展论坛”媒体见面会上、新世界中国地产(华南)区域董事耿树森激动的说道。彼时的新世界表现出对海口这片热土信心十足，亦透露出将会加大投入大型综合项目的建设。然而在不到一年的时间里，这个项目的命运却迎来了戏剧般的转折。

仅一个月内这位年过九旬的香港富商郑裕彤便将旗下9个项目先后打包出售，包括新世界位于武汉、惠州、海口、成都、贵阳6个项目及周大福位于北京、上海、青岛3个项目，总金额达339亿元。《中国经营报》记者统计，这9个项目共计1200万平方米，而2015年新世界中国拥有土地储备2574万平方米，照此来看出售面积近乎过半。

值得注意的是，两次收购金额分别为135亿元及204亿元。与首次收购不同的是，在共计204亿元的收购额中，恒大将透过新世界、周大福认购的、无固定到期日永续债支付约100亿元，剩下约100亿元的收购价款，恒大先期只需支付其中29亿元即只占总价15%，剩下部分可在两年内分期支付。

低廉的价格及宽松的条件让郑裕彤的这位老朋友许家印成了最合适的“接盘侠”。合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌在接受本报记者采访时表示，港企开发模式与内地房企不同，内地开发商走快周转模式，以刚需为主。港企难以摆脱开发周期长、产品跟不上市场需求等短板，在竞争中处于不利地位。“此番交易可以看做是新世界的战略转移。”

对此，新世界中国在公告中给出这样的解释，出售这些项目标志着新世界发展集团及新世界中国地产集团正减低二线及三线城市及毛利率较低项目的投资，把资源集中在一线和1.5线城市及发展中型物业项目，达至优化项目发展及投资组合策略。

“尽管售价优惠，但由于其拿地时间较长、入手成本较低，出售项目仍取得了不错的收益。而对于收购方，由于收购价较目前市面同类项目的出让价折让较大，付款条件也相当有利，未来溢利空间同样巨大。”龙斌说道。

值得注意的是，就在新世界大规模出售囊中资产不到一个月，新中再提私有化，这个尘封了两年的话题被再次放上台面，其中的逻辑不禁让外界浮想联翩。

私有化按下重启键

2016年1月6日，新世界发展联合新世界中国地产发公告称，新世界发展全资附属公司汇丰代表要约人有意作出一项自愿有条件现金要约，以收购新世界中国所有要约股份。

其中，股份要约部分的每股作价为7.8港元，而购股权要约则要根据新世界中国购股权行使价而定，购股权要约价介乎每份新世界中国地产购股权2.38港元至5.35港元之间。

截至1月4日，新世界中国共有已发行股份86.94亿股，其中59.77亿股由新世界发展持有。此外，新世界中国仍有售出的尚未行使购股权3388.5万股，该部分购股权行使价格为2.45~5.42港元。

记者查阅联合公告获知，如果上述购股权在要约截至前未获行使及要约获全面接纳，新世界发展要约收购总代价约为213.2亿港元。如果上述购股权在要约截至前获全面行使及股份要约获全面接纳，那么新世界要约收购总代价约为214.5亿港元。

据新世界发展透露，在要约收购完成后，新世界发展拟继续进行新世界中国地产集团的现有业务，并根据市场情况而定，可能寻求不同机会以进一步发展新世界中国地产集团的现有业务。新世界发展也可能会考虑由新世界中国地产以发债或股本融资的方式为其进一步发展提供资金的需要。

对此，房地产金融资深评论员黄立冲在回应记者采访时表示，新世界中国作为上市公司，在国内从事房地产开发需要承受较高的税务压力，这对其税务筹划非常不利。私有化后对存量的税务压力和未来的税务筹划都有很大空间。

“相比之下，新世界发展有着非常低廉的融资渠道，新世界中国已经失去融资价值，没有必要保留两个平台。”黄立冲亦表示，提出私有化还有部分原因是认为上市平台价值被低估，对股价和公司现有价值表现不满意。