中国版“两房”渐近 是否会重蹈美版覆辙

【中国经营网注】11月20日公布的《住房公积金管理条例(修订送审稿)》中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。这项政策或许足以影响中国楼市的“后半程”。对此，有业内人士指出，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”。不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。文章来自21世纪经济报道：

央行的数据显示，截至2014年底，我国个人购房贷款余额为11.5万亿，公积金贷款余额为2.55万亿。据估算，如果我国资产证券化率能够达到50%，即可共提供7-8万亿的流动性。

随着《住房公积金管理条例》的大修，一项足以影响中国楼市“后半程”的制度正在呼之欲出。

11月20日，国务院法制办公室公布《住房公积金管理条例(修订送审稿)》，征求社会各界意见。其中明确，住房公积金管理中心可以申请发行住房公积金个人住房贷款支持证券。

该项看似不起眼的条款，实际上为公积金贷款的资产证券化打开了政策窗口。而去年的“930新政”，已经明确支持商业性房贷实施资产证券化。

有业内人士指出，如果上述政策得以落实，相当于打造中国版的“房利美”和“房地美”(下称“两房”)。其不仅可以打通房贷和资本市场之间的通道，刺激个人住房贷款需求，而且对于去库存有着积极的意义。

在中国楼市进入“下半程”之际，该项制度可谓影响深远。多位受访者指出，尽管美国“两房”曾在2007年出现兑付危机，但实施房贷的资产证券化仍是中国房地产业的大势所趋。唯一需要顾虑的，是低利率环境下的市场信心。

曾中断试点

个人住房贷款的资产证券化，是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流(本息归还)的个人住房抵押贷款组成资产池，以资产池所产生的现金流(本息归还)作为偿付基础，通过风险隔离、现金流重组和信用增级，在资本市场发行资产支持证券的融资行为。

其中，公积金贷款的资产证券化，其主体和偿付基础来自个人住房公积金贷款。

房贷资产证券化是个人住房信贷市场发展到一定阶段的产物。按照中信建投的解释，其最大意义在于，通过资本市场募集资金，增加资产池的规模，增强资金流动性。

我国曾在2005年推出个人住房贷款资产证券化试点。当年3月，建设银行发行个人住房抵押贷款证券“05建元1期”，两年后又发行“07建元1期”。随后美国次贷危机爆发，为了避免受到国外金融危机的不良影响，我国在2007年暂停了上述试点。

中金公司房地产行业研究员宁静鞭对21世纪经济报道记者表示，通过个人住房贷款发行MBS募集资金的做法，与“房利美”和“房地美”的操作方式无异。但后者在2007年出现兑付危机，被认为是引发金融危机的导火索。“两房”也最终被美国政府托管。

随着美国房地产市场回暖和房价回升，到2014年，“两房”已基本还清美国政府1875亿美元的援助金，美国政府于当年3月退出，“两房”继续成为美国房贷资产证券化市场的主力。

我国的房贷资产证券化试点同样在2014年重启。中国邮政储蓄银行于7月发行“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品”，意味着时隔七年后，该项试点正式重启。

2014年9月30日，央行、银监会正式发文指出，鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)等措施筹集资金。同日，住建部、财政部、央行联合发布《关于切实提高住房公积金使用效率的通知》也提出，有条件的城市要积极推行住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

大势所趋

我国重启房贷资产证券化试点，与美国政府退出“两房”，同样发生在2014年，但两者并非时间上的巧合。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭向21世纪经济报道表示，从2014年开始，我国房地产市场供大于求的基本面正式确立，由于需求不振，房地产投资增速、新开工面积、购地金额等指标一路下行，至今仍处于低位。

他认为，通过房贷资产证券化的方式来刺激需求，是一种可行的办法，也是大势所趋。

中信建投指出，我国住房公积金的主要问题在于沉淀资金庞大，但是投资渠道狭窄且投资收益较低，导致部分省市已无法发放住房公积金贷款。因此拓宽投资渠道、提高贷款流动性是必要之举。