求解千亿库存压顶 保利地产多元化之谋

受过去一年房地产市场深度调整的影响，一直维持着激进发展速度的央企地产企业保利地产增长速度开始有所放缓。3月17日，保利地产发布的年度报告显示，过去一年保利地产实现的销售额为1366.8亿元，虽同比增长9.1%，但已经远低于2013年23.15%的增速。

“今年无论是投资拓展还是新开工，我们的态度都是偏谨慎。”保利地产董秘黄海在机构投资者交流会上表示，今年保利的重点是集中去库存，新开工面积则主要看去库存的速度：“总体而言，今年的推盘策略会很灵活。”

面对地产主业的不确定性，保利地产方面透露，今年将继续整合相关资源，谋求在商业运营、养老地产、房地产金融等方面的创新业务，包括走出海外市场，学习海外的优秀开发模式。

库存巨大

尽管市况不佳，但数据显示，去年保利地产在投资拓展上仍在加速。根据公告显示，2014年全年保利地产实现房地产项目新开工面积1772万平方米，同比增长4.7%;竣工面积1363万平方米，同比增长7.9%;在建面积4968万平方米，同比增长11.2%。

在土地获取方面，保利地产去年全年共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元，平均楼面地价为3485元/平方米，较2013年的3111元/平方米上涨了12%;新增权益容积率面积861万平方米，权益比例69.9%，权益地价298亿元。

但快速的投资增长并未给保利带来业绩的整体提速，房地产市场的整体下滑直接影响了保利的销售速度。去年保利地产的新推总货值为1550亿元，略低于年初1600亿元的推盘计划，去化率方面，全年新推产品的去化率为73%，低于2013年的水平;按总可售货值1953亿计算，保利去年的总货值去化率还不足70%。

去化率不足直接导致其销售增速乏力。去年保利实现的签约销售面积和销售金额分别为1066.61万平方米和1366.76亿元，仅同比分别增长0.21%和9.09%，相较于过去几年平均20%的增长速度已经明显放缓，唯一提升明显的指标只有市场占有率，2014年的市场占有率增长了0.25个百分点达到了1.79%。

截至2014年底，保利地产的库存规模已经达到2672亿元，相较于2013年底约2399亿元增长了273亿元，增幅为11.38%，库存余额是其2014年合同销售额的2倍，是所有龙头企业中库存压力最大的房企：同期碧桂园的存货水平只有1000亿元左右，而万科的存货估计也不会超过其同期销售额的1.5倍。

“在房地产白银时代，过多的存货，将不是财富而是负担，鲁莽的投资，将不是机会而是风险。”在去年底的万科投资者交流会上，万科总裁郁亮曾发出这样的警示，其认为“现金回款才是真正的销售”。

显然，保利目前正面临着存货巨大的压力，较高的存货余额已经在考验保利地产的现金流。去年同期，保利地产经营活动产生的现金流量净额仅为-104.58亿元，已经连续两年呈现负值，现金流的压力显而易见。

“去库存不只是保利的问题，而是整个房地产行业未来1~2年的共性问题。保利将根据市场变化合理安排开工进度，保证持续的货量供应。”保利地产总经理朱铭新表示，当前的市场回暖情况低于预期,部分城市公司项目存货水平依旧偏高,这对于公司未来的推货以及销售进度都有所影响。