访湖南省房地产业协会会长湛稼勤：湖南城乡居民已实现从“蜗居”到“宜居”的转变

刘颂辉

在房地产“价值洼地”的湖南，本土房企尚未站稳脚跟，来自外部的竞争者早已经抢占了市场的“蛋糕”。

由于房地产经济发展速度较为缓慢，当邻省的武汉市在房地产开发方面如火如荼的时候，湖南省会城市长沙仍然不太活跃，甚至不如经济总量较低的南昌市和贵阳市。

不过，尽管面临成本和价格的双重夹击，湖南的民营企业却显得异常坚韧和顽强，用一砖一瓦、钢筋水泥，改写着湖南的住宅历史，定格了城市的新面貌。

新中国成立之初的很长一段时间里，湖南省实行“统一管理、统一分配、以租养房”的公有住房实物分配制度，人们住房严重短缺。1978年初期，湖南省会城市长沙人均居住面积仅为3.97平方米。住房制度改革后，湖南省城乡居民跨入住房“市场化”时代，实现从“蜗居”到“宜居”的历史性转变。2018年，长沙市城镇居民人均自有现住房建筑面积达到45.5平方米。

当下湖南房地产经济的发展态势如何？在新型城镇化战略下，将如何成长为中部崛起的增长极？近日，《中国经营报》记者独家专访了湖南省房地产业协会会长湛稼勤。

人均居住面积翻倍

湛稼勤是湖南岳阳人，20世纪80年代从同济大学毕业后在中国建筑第五工程局有限公司工作了19年。2004年，他从施工单位转战房地产企业，并逐步升至公司总裁，大多数负责开发的项目在湖南省内。

和许多房地产企业家一样，湛稼勤有着跑步的爱好。他每天早晨四点半起床跑步10余公里。“湖南早期的房地产经济发展得比周边省份更为缓慢，政府大量集资盖房，民营企业无法形成规模效应，基本上没有大型品牌公司。”见证了湖南房地产业兴盛的湛稼勤说。

湖南省的房地产业兴起于20世纪80年代。在1978年以前，湖南城镇居民的住房主要由所在单位解决，各级政府和单位统一按照国家的基本建设投资计划进行住房建设，住房建设资金的来源90%主要靠政府拨款，少量靠单位自筹。住房建好后，按级别、工龄、年龄、居住人口、辈数、人数和有无住房等一系列条件分给员工居住，只收取极低廉的租金。

随着改革开放的春风吹遍三湘大地，湖南省住房建设事业迎来快速发展的40年，特别是在1998年全面深化住房制度改革以后，极大地调动了企业投资建设商品房的积极性，住房建设规模得以大幅度增加。

以长沙市为例，1978年前，长沙的人均居住面积仅为3.97平方米。十一届三中全会以后，住房商品化种子开始萌芽，住房制度改革探索前行。1998年年底，长沙停止福利实物分房制度，实施货币化分房，告别福利性实物分房时代，住房“市场化”成为住房建设的主题词。

湖南省房地产业协会提供的数据显示，1995~1998年，长沙经济适用住房共开工建筑面积近400万平方米，完成投资超22亿元，全市人均居住面积提高到8.2平方米。接下来十年，湖南房地产业进入快速发展的黄金期。

2008~2018年，房地产行业逐渐步入“白银时代”，长沙房地产市场变化频繁，其间，限制、松绑等各种政策随着房价的涨跌而循环变化，房地产业在促进经济发展和改善居民居住条件方面发挥的作用更加凸显，城镇居民人均自有现住房建筑面积达到45.5平方米。

本土房企夹缝求生

湛稼勤认为，湖南正处于房地产业的第三阶段，市场相对稳定，至少还将以目前的速度发展10~15年。等到人口达到顶峰，住房需求趋于饱和，中小房地产开发商会被洗牌出局，留下少数房地产巨头企业，行业才逐渐收缩，进入“第四阶段”。

根据他的判断，伴随长沙的城镇化进程加快，更多市州的人口流入，购买力和市场空间也会有所扩大。

中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆在演讲时提到，在中国各个省的省会城市大体上发展规律都会遵循“一二三四”的逻辑，即省会城市往往占有全省土地面积的5%~10%，人口等于总人口的20%，GDP有可能达到全省总GDP的30%，服务业占到全省总GDP的40%。

以湖北省为例，2018年，湖北省总人口为5917万人，其中省会城市武汉为1108.1万人。同样上述逻辑，2018年，湖南省总人口为6899万人，长沙市总人口应该为1379万人。

湖南省统计局公布的数据显示，截至2018年，长沙市常住人口为815.47万人，其中，城镇人口为645.23万人，城镇化率达79.12%。