区域型购物中心扩容 上海商业地产格局重构在即？

尽管实体商业近年来遭遇集体唱衰，上海的城市商业综合体数量却在逆势增长。就第三季度而言，不完全统计，上海新开的商业项目就包括嘉定日月光中心一期、吴泾宝龙广场、丁香国际商业中心、凯德·星贸、港城新天地、上海万象城等。开业时间则集中在7月到9月之间。

其中，上海万象城于9月23日开业，这是华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，01109.HK）在全国的第14座万象城，位于上海轨交10号线紫藤路站上盖；凯德集团在上海的第六个商业项目“凯德·星贸”则于9月1日开业，地处静安区汉中路地铁站上盖。据悉，此前于5月试营业的兴业太古汇也将于11月正式开业。

连日来，《中国经营报》记者在走访上述新开商业项目过程中发现，虽然定位及主打内容各有不同，但总体来看均偏向于体验式业态，且仍然面临着特色不突出，人气略不足等问题。对此，兴业太古汇相关负责人回应记者称，兴业太古汇定位精品、高质量的商业地产项目，且注重消费者的体验，因此整体商业布局与品牌选择强调多元组合与个性混搭，为消费者提供丰富而多元化的选择与体验。

业内人士认为，随着这些商业项目的相继开业，上海商业地产竞争将愈加白热化，新业态、新商圈的出现或将改变上海的商业格局。

上海购物中心逆势增长

据赢商大数据监测，截至2017年6月30日，上海、杭州、深圳新增商业面积居前列，其中上海新增商业面积≥3万平方米的购物中心11家、新增商业面积84万平方米，居全国首位。

一边在唱衰实体商业，一边上海商业综合体数量为何却逆势增长？上海中原地产市场分析师卢文曦在接受记者采访时表示，实体商业遭唱衰是市场的趋势，但不代表购物中心就没有机会。通过差异化竞争，一些大型的商业综合体依然能吸引消费。

对此，上海购物中心协会品牌专业委员会秘书长杜斌指出，一个大型商业项目的开业不是一两年就能决定的，大部分需要布局多年，可能在准备期间实体商业表现尚属强劲。但上海作为一线城市，不管是消费能力还是人流量都无需担心，因此很多开发商仍然看好在一线城市开发购物中心的前景。

那么，近期新开业的购物中心表现究竟如何？根据公开资料，上海万象城将有超300个品牌入驻，开业当天同步开业率为92%，项目总体量53万平方米，其中购物中心24万平方米、超A级写字楼14万平方米，此外还拥有3万平方米的国际轻奢时尚酒店以及上海首家地铁博物馆。

10月10日，本报记者来到位于闵行区吴中路上的上海万象城。通过实地走访发现，目前上海万象城内部分品牌还处于围挡装修状态，同时在LG、L1、L2尚有部分商铺在无品牌标识围挡状态。客流量方面，开业三周的上海万象城表现平平，与核心商区购物中心排队就餐的情况不同，上海万象城尚未出现这一现象，晚饭时间，大部分餐饮店内也只有寥寥数位消费者就餐。

记者同时从相关论坛看到，众多消费者留言表示，对上海万象城较为失望，称其与90%以上的商场无异，中规中矩，并无亮点与特色。

10月11日，记者又相继来到凯德·星贸和兴业太古汇了解其经营情况。这两个商业项目地理位置相近，但体量悬殊较大，前者商业面积仅1.7万平方米，而后者项目总建筑面积为32万平方米，其中购物中心面积10万平方米。凯德·星贸大部分为儿童教育结构、培训中心、餐饮等，兴业太古汇则定位高端，入驻品牌内不乏国际名牌，比如Michael Kors、Coach、Kenzo等。

区域性购物中心发力

从上海第三季度新开业商业项目可以看出，除了凯德·星贸之外，包括嘉定日月光中心一期、吴泾宝龙广场、港城新天地、上海万象城等在内的商业项目均位于上海城市副中心以及郊区。

以上海万象城所在的闵行区为代表，近年来吸引了众多商业综合体“投放”，目前已经拥有虹桥天地、龙之梦、七宝万科广场、怡丰城等多个人气商业项目，另有城开中心、颛桥万达广场等在建或即将开业项目。闵行区经委相关信息显示，根据不同功能定位和消费群体，目前闵行区已形成虹桥商务区、七宝、莘庄枢纽、虹桥吴中路和南方商城等几大商圈。