南京楼市推盘减速“摇号季”转冷 供需失衡催生多重乱象

江苏省会城市南京，近两个月间，楼盘扎堆开盘迎来上市潮。进入8月，多个板块出现供货冷热不均，由此产生供需矛盾，各片区楼市乱象隐现。

连日来，《中国经营报》记者走访南京市内奥克斯钟山府、绿地华侨城海珀滨江、通宇林景熙园、毅达汇创中心等多家楼盘发现，部分久未推新的楼盘迟迟难以开盘，开盘项目中，屡被曝出倒卖房号、公证摇号惊现怪名、开发商提高首付比例、未取得规划许可证就搭建售楼处卖房等问题。

南京市一位不愿具名的房地产分析人士提出，从市场房价上来看，监管部门在控制房价方面略显强势，扭曲了市场体系，导致楼盘销量呈现冷热不均的现象。同时，克而瑞南京首席分析师周颖表示，相关乱象滋生与片区供不应求的市场环境不无关系，在供给下降和需求火热矛盾突出的情况下，市场出现的漏洞也亟须开发商和监管部门解决。

对此，南京奥克斯置业有限公司营销总监张猛在接受《中国经营报》记者采访时表示，购房者的材料都属实，“关系户”不存在操作的空间。

绿地华侨城旗下项目或陷“违规”风波

8月是房地产行业的传统淡季，从8月上半月南京市新盘开盘量来看，新房供应节奏明显放缓。据克而瑞机构的数据，截至8月15日，南京市8月商品住宅供应量为1381套，成交量为2272套，供求比例为0.48%，目前只有5家楼盘推新。

而南京网上房地产的数据显示，7月成交房源6706套，较6月份的6135套上涨9.3%，其中，一个星期内有8家楼盘领取预售许可证，备案价格与此前相比涨幅基本持平。

记者走访中了解到，新房供应量减少的情况下，南京河西南板块多个楼盘因久久不上市备受关注。位于南京市建邺区河西南部鱼背地块的绿地华侨城海珀滨江，拿地19月后仍未领销售许可证，被指“磨洋工”。

公开资料显示，该地块于2015年12月被华侨城集团拿下No.2015G61地块，2016年中旬，华侨城集团与绿地集团决定联手开发该地块。

近日，绿地华侨城海珀滨江对外发出消息，项目预计在今年三季度首开。售楼处销售人员向本报记者介绍：“项目分为南北两个地块，预计在8月份首次开盘南地块，分批开出1、2、7、8四栋楼，共342套房源，均价在3.5万左右。”

不过，该项目自今年4月传出开盘消息至今仍未首开，时间一推再推。南京市住房保障与房产局商品房管理科一名工作人员透露，绿地华侨城海珀滨江一直未申请预售许可证。

针对“捂地”的质疑，南京市国土局一位负责人此前在接受媒体采访时提出，该地块虽然为2015年年底出让，但是根据出让合同，国土部门是在今年1月10日才将地块交给开发商。按照合同约定，开发商应该在2018年1月10 日前进行动工，因此按照国土部门的合同，绿地华侨城的开发商并不存在“捂地”等违规行为。

事实上，该地块此前还曾陷入“未批先建”的舆论旋涡。根据《现代快报》报道，南京市规划局方面表示，此前未收到有关 “2015G61 地块 ”的工程规划报建手续，而建设工程规划许可审批是建设工程施工许可的前置条件。也就是说，如果认定该工程有实质性的建设行为，那就属于两证缺失的违规施工。

《中国经营报》记者就建设规划和施工进度问题多次致电致函绿地集团相关负责人，该负责人回复称，项目不存在规划等问题，由于是南京市的重点项目之一，相关部门对程序把握更细一些，手续比较复杂。可以回复的是，将在八月首次开盘上市。

周颖认为，3.5万元的首开均价对于绿地华侨城海伯滨江来说没有盈利空间，作为一个综合体项目，住宅部分的单价至少在4万元以上，才能为后期的项目铺平道路。其迟迟不开盘的原因也是由于地价较高，希望等限价政策“松绑”再出售。

朗诗、五矿地产多项目拖延开盘存疑

事实上，位于南京河西南板块久不开盘的项目还比较多，升龙集团南京项目升龙天汇自去年1月份以后就没有开盘过，至今已过去18个月。公司品牌公关部工作人员介绍，下一步的开盘时间还需等相关部门的审批。

佳兆业集团南京项目佳兆业城市广场发布的公告显示将在近期开盘。据了解，该项目上次开盘是9个月之前。该项目营销部工作人员介绍称，目前正在申请预售许可证，等相关部门审批后即可上市，此次主要推出两幢楼。

此外，河西南板块还分布有朗诗熙华府、五矿崇文金城等项目，开盘时间也是一拖再拖。“去年到今年都没开盘，当然影响公司的业绩发展。”在五矿地产南京有限公司营销部工作人员看来，公司在积极申领销售许可证，但一直未获审批，下一次开盘时间还不能确定。

据了解，五矿崇文金城去年4月份以后再没有开盘，至今过去15个月，朗诗熙华府项目也有9个月未推新。朗诗地产相关负责人表示，楼市政策对项目开盘有一定限制作用，但是会争取在下半年开盘推新。