有豪宅每周降价300万 北京二手房成交低迷

近日，《中国经营报》记者的朋友圈遭到二手房中介的一批“业主急售”“今日特价房”刷屏。

“性价比最高独栋别墅！带私家温泉，原价3424万，今日特价2700万，单价仅需3.66万！”“捡漏房！业主急售！500万豪装，东二环单价仅售8.3万，小区成交价10万以上，仅卖到今天！”

根据统计局数据显示：6月份，北京二手房价格环比下降1.1%，已经连续两个月成为全国跌幅最大的城市。

在销售量方面，中原地产研究中心统计提供的最新数据表明：北京7月份全月累计二手房住宅签约合计7158套，环比跌幅达到了20%,这一成交量也是2014年6月6464套以来的连续37个月同期最低值，年度同比跌幅达到了70%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《中国经营报》记者，对于价格下降较为明显的房源，关键要看户型和交通。实际上户型偏大的房源，因为总价高，潜在的接盘者就少。相对来说，90平方米以下的户型房源依然是紧俏的，价格下跌幅度不大。而学区房，因为近期管控较为严厉，购房者相对也会比较理性，以观望居多。

二手豪宅价格下半年难有起色

提供豪宅租售服务的丽兹行近期发布的《2017年豪宅市场半年报》显示，今年1-6月份全市高端二手住宅成交1961套，同比下降28.9%，下半年预计高端二手住宅月成交量将维持在200套左右。

丽兹行资深经纪人许女士给记者提供的销售数据显示，上半年高端二手公寓成交1639套，相比去年同期下降30.4%，其中6月份成交240套，相比3月份下降40.15%。“高端二手公寓主要分布于主城区，需求活跃度高。”许女士表示，从高活跃楼盘分布来看，围绕国贸、望京、东直门商务区成交最为活跃。其中，望京的东湖湾、丽都的阳光上东、太阳宫的太阳公元和CBD的新城国际虽然没有往年成交量高，但上半年成交量均破50套。

成交量的下降，对于价格必然会带来一定影响，当前来看，价格停涨，并有小幅下滑。但从各大二手豪宅盘排名来看，与价格关联度最高的还是项目的区位。其中，万柳、金融街商圈的单价最高，因为住宅量少，西部区域总体来说要高于东部区域，价格也依然坚挺。“比如万城华府，被誉为‘城市别墅’，是万柳商圈最高端的项目，目前单价依然在15万元以上。还有金融街商圈的高端代表中海凯旋，200平方米左右户型为主，单价也不低于15万元。”

许女士表示，参考2010年限购政策影响，预计下半年豪宅市场成交价格依然会稳中有降。

“部分业主确实着急出售，所以降价比较明显。”许女士举例，有一个北四环紫玉山庄的业主想出手一套联排别墅，之前这种户型总价绝对不低于3000万元，但最近业主降价至2800万元，只求尽快出手。

此外，总价几千万元的豪宅一次性降价数百万元的现象也屡见不鲜，甚至有之前报价1.2亿元的后海四合院，目前以每周300万元的降价速度屡次刷新底价，截至本周报价7200万元。链家研究院院长杨现领则分析：“对二手豪宅盘而言，一般为高端改善，目前‘认房认贷’加上贷款难使得换房难度变大，下半年成交量可能难有大的起色，价格或还有下跌空间。”

学区房与“老破小”的理性回归

2017年春节过后，北京有不少学区房曾迎来一轮猛涨，多数知名学区房甚至在短时间内上涨了10%以上，其中流传最广的要数西城区胡同里的仅几平方米的“杂物房”，竟挂出单价近30万元的天价。当时有业内人士笑称，单价低于12万元/平方米的，根本都不能算是学区房了。

如今，距离北京开启“3·17”史上最严调控已经过去四个多月，数据显示，北京7月二手房挂牌均价每平方米51299元，与3月最高点的每平方米61326元相比，降幅高达16%，基本已经回落到去年“9·30”政策之前的水平。而降价最厉害的便是之前涨势最凶猛的学区房。