房地产长效机制 各项政策有效衔接是关键

范欣

中央近期再次提出要稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制。自房地产长效机制出现以来，房地产主管部门、金融机构和各级地方政府陆续出台了“五限”的调控手段、热点地区增加土地供给、改变土地出让政策、租售同权试点与立法准备等一系列措施，在稳定房地产市场的同时提升中低收入阶层的住房保障力度。

目前来看，各项政策的效果正逐渐发力，北京、环京、合肥等本轮房价快速上涨的热点地区商品房市场已出现明显降温，以机构为主导的租房市场也在相关政策影响下迅速发展，房地产长效机制的雏形正初步显现。按当前政策导向，长效机制应包含土地供应机制改革、金融机制设计以及财税机制改革三个方面，其中土地供应机制改革是根本，金融机制设计是手段，财税机制改革是重点。

在房地产供应机制改革方面，除了对库存水平不同的城市采取分类的土地供应策略外，土地供给结构将逐渐发生较大改变，以往以商品房为主的土地供给将向共有产权住房和租赁住房倾斜。近期，北京市住建委等委办局共同起草的《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式向社会征求意见，该办法的出台标志着前期北京自住型商品房试点的成功，自住房未来将正式转向共有产权住房。较自住房而言，共有产权住房购房者产权比例更加灵活，也更能保障无房常住人口的住房需求，未来土地供给也将显著增加。数据显示，未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，保障150万套住房建设需求。其中产权类住房100万套，租赁住房50万套;产权类住房中，商品住房约占70%;商品住房中，共有产权房和中小套型商品住房约占70%。未来针对不同收入阶层将形成不同类型的房屋供给解决其居住问题。高收入阶层通过商品房解决，中等收入阶层通过共有产权房解决，中低收入阶层通过租赁住房解决。

对不同收入水平阶层有针对性的土地供地机制改革可以说是从根本上化解楼市的供需结构性矛盾，之所以说是结构性矛盾而非整体供应不足，是因为就我国整体而言，住房自有率与人均居住面积均已较高。财政部曾发布资料显示，2012年末我国住房自有率已达85%，相关研究报告预计2016年末这一数字已达89%，而2016年末美国住房自有率仅为63.7%，2015年末日本住房自有率为61%。不仅如此，国家统计局数据显示，2016年，全国居民人均住房建筑面积达到了40.8平方米，也远超发达国家。究其原因，主要是我国房屋租赁市场发展严重滞后于发达国家，这也是近期住建部等9部委发文促进租房市场发展，广州试点租售同权、北京和上海加大租房供地的道理。

在如此高的住房自有率和人均居住面积背景下，房价2016年仍出现爆发性增长主要有以下三个方面原因：一是房屋分配不均。北京大学曾发布草根调研报告，2013年我国有超过10%的家庭拥有超过两套以上住房。二是人户分离人口较多。截至2016年末，我国共有人户分离人口2.92亿，其中流动人口2.45亿人，而绝大部分流动人口在户籍地拥有住房，在工作地却无住房。三是商业银行信用快速扩张导致房屋居住属性向资本属性快速转变。由于房屋供给的结构性不足问题，叠加2015~2016年楼市调控放松与流动性泛滥，才使得投资与投机性需求集中爆发。居民杠杆比率由2015年末的39.9%快速升高至2016年末的44.8%，这其中主要贡献是中长期贷款，也就是房贷。

因此，抑制投机性购房金融机制设计是构建房地产长效机制的必要组成部分。事实上，一线城市对二套房的定向加息政策目前正在逐渐向二三线城市传导。在金融去杠杆与欧美加息缩表的背景下，预计未来市场利率仍将呈现出缓慢上升的态势，而房贷利率特别是二套房贷利率将快速上升，不仅如此，银行放款周期也明显加长。只有将抑制投机性购房金融机制固定下来，并充分利用公积金改革措施最大限度地支持首次购房居民、防止其被误伤，同时严格控制开发商拿地的杠杆比例，并开拓稳健的居民投资渠道，才能确保房地产长效机制的有效建立。

再者，随着未来城市供地结构逐渐向共有产权和租赁住房倾斜，地方土地财政必然受到影响。国土部数据显示，2016年，全国土地出让金高达3.56万亿元，仅次于2013年的4.2万亿元，创历史第二高，占财政部公布的当年地方财政收入的近4成。而且，营改增后，地方财权进一步压缩。对房屋征收财产税是发达国家的普遍做法，考虑到当前我国房屋分配严重不均，应率先针对拥有多套房屋和持有高档住房的居民征收财产税。此外，通过合理的财税制度改革，逐步让农村集体建设用地有序入市也是大势所趋。只有从根本上进行土地财政改革，才能让房子回归居住本身属性的同时调节贫富差距。近期为抑制楼市炒作，韩国政府就对投机过热地区有多套房者转让房屋征收重税。

综上，房地产长效机制的建立是一个系统性的工程，只有土地供给机制改革落实到位，才能化解房地产的结构性短缺，使房地产炒作失去“最后一棒”的接棒人;只有金融机制设计落实到位才能使房地产资本属性逐渐减小并回归居住的本来属性;只有加紧研究并开征对多套房拥有者的财产税，才能让房地产分配更加合理，才能让地方政府告别土地依赖症。不仅如此，各项政策还需要平稳过渡与有效衔接，像“五限”这样的行政性调控手段最终还是要回归到经济手段调节上，但需避免2015年出现的在金融机制设计和财税机制改革未完善时就盲目退出限制需求政策导致的房价暴涨，以及由此可能引发的系统性金融风险。只有形成环环紧扣、紧密衔接的房地产长效机制才能保持房地产市场的稳定。