前两月全国土地出让收入增36% 热点城市蔓延至20个

3月15日，财政部披露了1-2月财政收支情况。在政府性基金收入情况中，地方政府性基金本级收入6727亿元，同比增长32.3%，其中国有土地使用权出让收入6196亿元，同比增长36.1%。

同策咨询研究部总监张宏伟分析认为，一二线市场的限购、土地价格一路走高，导致去年三四线城市成为房企争抢的地盘。东部一些三四线城市，与土地出让热度有一定关联。

同策咨询研究部数据显示，2016年全国住宅用地成交楼面地价为2088元/平方米，较2015年大幅上扬47%。楼板价上涨很明显：一线城市为16578元/平方米，上扬44%;二线城市为4192元/平方米，上扬85%;三四线城市为976元/平方米，上扬21%。

到了今年2月，全国住宅用地成交楼面地价为2609元/平方米，环比、同比分别上扬7%、71%。

张宏伟认为，土地收入增长要与去年同期对比，去年的基数低的话也有可能是正常增长。前年下半年到去年年初，有十个城市楼市非常好;去年下半年，行情开始蔓延至20个左右城市，结构性变化因素有可能是地价收入上涨的主要原因。

36.1%背后：土地市场结构性变化

2016年土地市场的回暖大概从5月份才开始，一线城市房价稳步上扬、人口导入充足、土地资源稀缺以及城市规划利好等，导致众多房企涌入一线城市争抢拿地，甚至“面粉贵过面包”，房企也在所不辞。

与此同时，二线城市则出现分化。部分热门城市土地成交额直逼一线城市，而三四线城市价格普遍表现低迷，虽然基本面有所好转带动地方政府积极推地，但成交价格却持续低位徘徊，普遍以底价或者是低溢价成交。

一名房企投资人士透露，2016年初，公司拿地目标锁定在北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州等地。到了2016年下半年，拿地范围又新增了无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都、青岛、南昌、石家庄等地。“热点城市不断出现，每个城市的周期有错开，但都处于上升周期”。

一年时间内，热点城市仿佛接力点燃行情，从去年的10个左右，到去年下半年的16个，如今已经涌现了20个左右。一名闽系房企相关人士则认为，今年年初出现的土地价格上涨，只是短期“噪点”，目前业内不少公司已经将全国市场扁平化看待，从某程度上来说，也就是“不划重点，广撒网”，未来各城市房价会按照城市量级与市场规模逐渐走向均衡。

2017年2月，第三方机构监测的36个二线城市共成交宅地214幅、979万平米，成交面积环比下滑33%，同比则上扬28%;成交楼面地价为5193 元/平方米，环比上扬36个百分点。

近期不少房企明确在各地寻求土地合作的机会，也是基于热点城市蔓延的逻辑。

热点城市的蔓延，尤其是三四线城市的地价崛起，成为了年初地价收入飙涨的主要推动力。

从楼面地价看，2016年三四线城市平均楼面地价为753元/平方米，较上一年上扬15%，为2010年以来的最高值。从溢价水平看，自2012年起，三四线城市商办类地块的溢价率就维持在10%以下，2015年为6%，与2014年持平，而2016年高达13%，为2011年以来的最高值。

再比如，徐州市成交63幅地块，建设用地面积315.54万平方米，在地块数量和建设用地面积上均领先其它城市。除徐州外，威海在2月份成交宅地建设用地面积157.19万平方米，是另一个成交面积超百万平方米的三四线城市。