节后土地交易大幕拉开： 资本“引燃”非核心城市

因春节假期而中断的土地交易市场，并未沉寂太久。自2月8日以来，郑州、长沙、南京、石家庄等城市先后出现批量土地交易，但与节前的火爆气氛相比，此轮交易中，各个城市的表现迥然不同。

2月14日，南京、石家庄迎来批量土地交易。石家庄出让9宗土地，其中8宗底价竞出，1宗流拍。南京推出7宗土地，1宗底价成交，1宗以1%的溢价率竞出，另外5宗的价格被规则限定，进入摇号环节。上周就启动交易的郑州，共推出28宗土地，截至目前成交的十多宗地块中，大部分为底价成交。

相比之下，2月10日的长沙土地市场相当火爆。6宗土地全部在当日竞出，平均溢价率高达77.82%，其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。在柳州、青岛等非核心城市，也出现土地高溢价成交的个案。

在此期间，天津推出的一项土地出让新规引人关注：设置土地价格上限，然后分别竞报自持商业面积和自持住宅面积。

业内人士指出，这些信息正传递出一个信号：在约束性政策越来越多的情况下，土地市场的降温将不可避免。且在地方两会传递出的“维稳”基调下，各项限制性政策还会继续推出。但非热点城市的土地交易火热，说明经历了两轮流动(从一线城市流向强二线城市，再流向区域中心城市)之后，充裕的楼市资金正继续流向下一个热点。

设限与“撞线”

2月14日，南京有7宗土地迎来现场拍卖，当天仅有两宗土地交易取得结果，1宗底价成交，1宗以1%的溢价率被金茂获得。其余5宗地块均触及价格上限。

南京是在去年5月底对土地出让实施最高限价的，又于去年8月上调了土地出让金的首付比例，从而抑制土地交易过热。从2月14日的交易来看，虽然限价后的土地溢价率仍然不低，但市场氛围已明显不及去年同期——2015年末至2016年5月，南京高价地频出，很多优质地块的溢价率超过150%。

就在南京的5宗土地“撞线”的前一天，天津也出台了一则类似的土地出让新政：对土地设置价格上限，达到上限后，分别竞报自持商业面积和自持住宅面积。

有业内人士认为，这一条款的推出，与年初天津市“两会”上提出的“促进房地产市场健康平稳发展”目标密不可分。但对于热点城市来说，在土地出让中实施限价，已经成为遏制市场过热的主要手段。

据21世纪经济报道不完全统计，目前至少有北京、广州、深圳、南京、苏州、合肥、厦门、杭州、郑州、武汉、无锡、福州、成都、佛山、中山、青岛、天津共17个城市在土地出让中实施限价(但并非全面限价)。其中，除杭州、郑州等地对溢价率进行限定外，其余城市主要对价格进行限定，郑州、武汉还配有“熔断”机制。

从对溢价率的遏制来看，这些政策的效果较为明显。根据易居克而瑞的统计，2016年南京土地平均溢价率为76%，今年初至2月12日，溢价率已降至59%。郑州的溢价率从32%降至15%;北京从38%降到14%;广州从37%降到11%;合肥从220%降至147%。

但正如天津新政的规定，由于配建部分的成本向纯商品房部分分摊，使得很多土地的单价不降反升。中国指数研究院的数据显示，今年1月，全国300个城市成交土地楼面均价为2313元/平方米，环比增加11%，同比增加54%。中原地产的统计也显示，1月热点城市的土地溢价率有所下滑，但大部分城市的单价有明显提高。

资本继续外溢

在中原地产首席分析师张大伟看来，热点城市土地市场降温，还有很多政策因素。其中最不可忽略的，在于政策层面对于房企资金的监管。