辽宁营口现土地财政后遗症

税收下滑、固定投资减少、产业层次低

有着“关外上海“之称的辽宁营口，在过去几年里患上严重的房地产依赖症。大量的土地收益让城市享受了短暂的“繁荣”，但“过把瘾”之后，接踵而来的是大量楼盘空置带来的各种后遗症：税收下滑、固定投资减少、产业层次较低。

对此，相关官员指出，对地产的依赖和重视，让“营口与沿海开放城市地位很不相称”。

为扭转房地产行业下滑的颓势，营口市政府近几年接连出台了多项补贴政策。然而，依靠政府补贴政策能否拯救营口市的未来?

多家地产商陷泥潭，万科“及时止损”

“汇达零租金，家居建材全国最低价”——营口沿海产业基地一处荒地的围挡上，汇达广场打出性价比的宣传语。这处荒地规划的是汇达广场的二期和三期项目，但事实上仅开发了一期项目。

这是一个门可罗雀的家居建材城，物业部为了吸引商客给出了全年只收取4个月租金的优惠政策。

在多年前的宣传页上，这里是沿海产业基地的繁华之地，是营口新城的新商业中心所在，但现实是汇达广场西、南、北均是一片空地，东边倒是建起一个叫做星汇奥城的楼盘，但是早已烂尾，落锁的铁门已经锈迹斑斑，从门缝里望进去杂草丛生。

这不是营口新城唯一的烂尾楼盘，《中国经营报》在2013年报道中提及至少4家项目烂尾。烂尾属于极端情况，但陷入泥潭的地产商很多。

水岸新都是沿海产业基地最早开发的楼盘，规划建设40栋高层住宅楼。但是从2009年开盘以来，7年间仅销售了30%的房屋，迄今尚有一大半闲置。院子内杂草丛生，临街商铺大都闲置。售楼处内的桌椅落满了厚厚的灰尘，售楼处销售人员也失去了销售热情，直接坦承房子不好卖，因为“营口人很多手里至少有两三套房”。

鲅鱼圈也是营口的一个新区，20年前还是一个渔村，在这里可以看到“夕阳落海”的奇观。旅游资源和沿海经济催生了营口市振兴旅游业的大梦想，在发展中鲅鱼圈成为一片房地产项目林立的区域，国内诸多地产商纷纷在这里投资。

万科是其中的一个。万科在鲅鱼圈的万科海港城项目只建设了6栋高层住宅和两栋洋房，而万科原本抱着宏大的野心——开发55万平方米的土地。当拿下第一期14万平方米土地后，却遭遇激烈竞争，卖得并不好。万科销售人员表示，最后以每平方米亏本五六百元的促销将房子处理出去，以快速回笼资金。这也让万科几乎成为鲅鱼圈地区唯一一个将房子卖掉的开发商。

不过万科将余下的40万平方米左右的地皮退还给了营口市政府。销售人员告诉记者，第一期14万平方米尚有三分之二没有开发，再接着开发至少也得两年以后了，因为“卖不上价格”。

万科连预期十分之一开发规模都没有达到，而万科“及时止损”的做法反映了万科营口市房地产界的审慎态度。

大连国际董事会秘书崔巧会日前亦表示，公司今年将以去库存为首要任务，加大营口项目的销售力度，加快资金回笼。

土地出让收入锐减，财政收入遭腰斩

地产商当下审慎的态度，恰好映射出之前的非理性行为，尤其是地方政府。

在房地产一片惨淡景象和外界对于营口“鬼城”的印象中，营口市沿海产业基地组织承办了一个“三四线城市房地产发展论坛”，管委会常务副主任张渤在论坛上表示，营口房地产业的发展，某种程度上代表了一部分三四线城市房地产发展的现状，而举办论坛也是为营口及其他三四线城市房地产健康发展问诊把脉。

论坛上透露出乐观的讯息：沿海产业基地目前开发24个商品住宅项目，达到出售条件的商品住宅总建筑面积约206.4万平方米，累计销售98万平方米，近3年年均去化约20万平方米，有效库存约90万平方米。

上述表述中提及“达到出售条件”和“有效库存”，这意味着有些房地产项目烂尾和未交工的未计算在内。《中国经营报》记者两年前的调查显示，营口沿海产业基地26个项目有一半左右未完工或者未营业;具备入住条件的项目平均入住率不到10%。

营口市住建委公示的今年1~5月份房地产数据透露出些许乐观数据：商品房销售77.89万平方米，同比增长37%。但销量仅为2011年的四分之一，2012年的五分之一。

销量增长的另一面，是房屋价格的下跌，营口市2015年年度统计公报显示，房价同比跌幅为3%。

营口房地产开发协会副秘书长、颐中地产机构执行董事毛文涛在2012年楼市鼎盛时期评价营口楼市“大跃进”现象严重，开发商和政府太急功近利，企图把5~10年的开发规模集中在2年完成，使市场在调控后迅速陷入滞销泥潭。

政府一直保持着乐观姿态。如2014年声称将力推包括住宅、商业地产、教育地产在内的20余个重点房地产项目，并称房地产开发建设将达到新高峰。

但统计数据回击了政府的乐观。