土地市场成交火爆 楼市上半年现205宗地王

【中国经营网综合报道】据第一财经日报报道，一线城市土地市场的“燥热”一时难以散去。

继半个月前上海嘉定区创下最高地价后，6月29日，中粮地产以总价24.4亿元，折合楼板价35744元/平方米再造高价地，扣除不可售部分，实际楼板价达到38266元/平方米，溢价率高达235.62%。

第一财经日报获悉，中粮地产此次竞得的是位于上海市浦东新区新场旅游综合服务区A10-1地块，竞拍现场吸引了包括招商、九龙仓、保利、首创、中粮等25家房企。

据悉，该地块所处的原南汇区新场古镇由于位置特殊，在并入浦东新区之前，从来没有进行过成规模的工业开发，因而还是一个保持江南风味的原始小镇。目前该区域内房价在27000元/平方米左右，其中东方冠郡、丝庐雅苑、汇锦城26000元/平方米左右，而万科清林径相对较贵，要卖到30000元/平方米。新房项目中只剩下中洲里程，已是尾盘在售，均价在28000元/平方米。

在楼面价已经远远高于房价的情形下，新场古镇能否支撑这样的高价地呢?中原地产市场分析师卢文曦指出，中粮地产此次获得的地块，建设完成后售价需要超过6万元/平方米才能保本。

出让文件公告显示：从规划用途上看，浦东新场旅游综合服务区A10-1地块，70年产权的纯住宅用地，容积率为1.2，绿化率35%。该地块具体位置是东至规划二路，南至A10-2地块，西至杨辉路，北至新环北路。据悉，该地块建筑密度为60%，限高60米，以高层为主，可以有少量多层住宅，不允许做联排别墅。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，新场地块的热拍，核心原因只有一个，现在新增建设用地少，存量用地难以快速盘活，市场仍然是供不应求的，虽然目前由于沪九条市场开始进入调整期，但是大家还是看好未来3~5年的市场，因此，房企从战略布局的角度来看，还会积极拿地，尤其是纯宅地，会积极抢收。

该土地是迪士尼开园之后的首幅周边地块，两者分处两条不同的地铁沿线，从交通角度来说并不是很便利。上海链家市场研究部总监陆骑麟认为，二者目前看来，并没有实际的帮扶作用，其概念大于实际。

事实上，据证券日报报道，七月将至，回顾过去的这半年，全国房地产市场可谓是从头“红”到尾。先是春节过后一线城市房价领涨全国楼市，随后二线城市房价奋起直追，并接连出现新“地王”。

中原地产首席分析师张大伟表示，2016年是中国有史以来地王出现最密集的年份，以“高总价、高单价、高溢价率”为代表的三高地块普遍出现在一、二线城市中，并持续刺激该地区房地产市场。就目前来看，地价超过房价已经从一线城市逐步蔓延到二线城市。

据中原地产研究部统计数据显示，截至昨日，2016年上半年一线城市土地出让金合计1461.75亿元，同比下调了17.3%;而二线城市合计成交金额为6139.12亿元，同比涨幅高达56%。其中，以苏州、南京、杭州、合肥为代表的二线城市土地出让金排名更是居于全国前几位。

值得注意的是，就在昨日，全国多个城市再将“地王潮”的发展推向一个新的台阶，天津、上海、成都等地均出现了高价地王。其中，央企中粮以24.4亿元的价格将上海迪士尼旁边的一块纯宅地块收入囊中;天津更是出现一宗地块溢价率接近600%的新纪录;与此同时，成都也是接连出现溢价率超过100%的多个新地块。

至此，全国已出现205宗单宗超过10亿元的高总价地块，51宗超过30亿元的高总价地块，3宗超过100亿元的高总价地块。144宗溢价率超过50%的单宗地块，约是去年同期8.5倍;92宗溢价率超过100%的单宗地块，约是去年同期45倍。

从城市分布来看，分别为苏州27宗、杭州26宗、南京21宗、上海15宗、合肥14宗、北京12宗、广州9宗。

“土地市场持续火爆、地王蔓延、楼面价超过房价将成为日后一、二线城市的常态。”张大伟认为， 二线城市地王频繁出现，或将影响后续二线房地产市场的稳定发展。如果以南京、合肥、苏州为代表的二线城市房价没有约束性政策出台，后续很可能会出现房价爆发式上涨。

对此，合肥市土地管理委员会在近日召开的第五次主任会议决定，合肥将执行差别化住房信贷政策。即规定商品房最低首付比例为25%，但是对于二手房的首付比例提高至四成，对应的是名下有房无贷的情况，而如果名下有房有贷，再购房首付比例则提升至五成，也就是认贷又认房。对于三套房的首付比例，这一数字将达到六成，且停止公积金贷款。该政策将于7月1日起实施，有效期为一年。另外，按照新规，土地出让金额在20亿元以下(含20亿元)的，须在土地出让合同签订后一个月内一次性付清，出让金额在20亿元以上的，缴纳时间不得超过六个月。

易居研究院智库研究中心总监严跃进表示，此次合肥楼市率先收紧信贷政策可以说是一个关键性的标志，预计后续其他城市信贷政策也会纷纷跟进，即出现二套房收紧、首套房认定更加趋于严格的情况。当然，后续市场交易可能会随之下降，但价格方面受近期各城市土地市场火热所影响，或继续保持一种涨幅持平达态势。

(中经新媒体)