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日本教授亲历房产泡沫:泡沫是政府捅破的

2016-06-17 15:56:00

 

来源:互联网

日本教授亲历房产泡沫:泡沫是政府捅破的

1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃,随后陷入失落的二十年。作为东京大学的教授,田村清彦在宏观审慎政策的讨论中颇具声望,尤其指出人口因素对房地产泡沫及金融危机的关键影响。他也曾亲历1991年东京的房地产危机,同时近二十年来保持了对中国经济发展的关注。

日前,田村清彦接受第一财经专访,他称,当时日本人民对房地产增长预期很高,东京房价远超普通人承受。市民给政府施压,要求遏制泡沫。政府调整土地收益税,管制房地产贷款土地交易,货币供应增速下滑。这场房地产泡沫实际上是政府捅破的。

以下是专访实录部分内容:

近几年,中国房价上涨的速度确实比较快,甚至快过东京。我可以跟你们分享一下东京过去的经历。1991年时,身处东京的人并不认为自己处于泡沫之中,甚至连政府也不这么认为。很多学者当时认为,房价高涨有很多原因来解释,并不一定是泡沫。但在我看来,房地产价格上涨是不可持续的,何时结束才是难以回答的问题,我们可以解释很多过去发生的事,但并不善于预测未来。

在上世纪70、80年代,日本经济增长迅速,城镇化影响下,一些中心城市的房价快速增长,金融机构管制放松,出现了很多新的金融工具,导致信用扩张。日本的情形跟中国和韩国有很多相似之处,首先,日本的银行和很多大公司关系密切,比如国有银行和国有企业之间,就像韩国的垄断财阀,是一种政府和企业的结合体,掌控了日本商业。

上世纪80年代初期,美国财政赤字剧增,对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。日本和美国签订了广场协议,日元对美元大幅升值,这让很多日本企业的出口遭遇了瓶颈,日本政府需要刺激国内需求。

当时东京政府想要把东京打造成一个像伦敦和纽约一样的金融中心,所以出台了很多刺激性的宏观经济政策,日本央行大幅宽松助涨了资产泡沫。

因为日本政府和财阀关系密切,迫使日本银行降低利率。当时银行在为金融自由化和市场化做准备。在金融自由化之前,几乎所有日本公司的资金来源都来自银行,但市场化之后,这些大企业现在有了新的资金来源,很多资金流入资本市场。银行发现高利润时期已经过去了,需要开拓新的利润点。银行就瞄准了房地产市场。消费者可以通过房屋抵押贷款向银行借钱,尤其是一些民营的中小企业(上世纪80年代的日本和如今中国的情况很像)。抵押贷款很容易,这引发了一些投机行为,当时赚钱最快的方法就是投资房地产。

中小企业向银行借钱需要有一定的资产作担保,但是中小企业的信用并不高,唯一能够证明信用的方式就是房地产。这就使房地产成为了一个很好的投资领域,泡沫就这样形成了。后来,银行不再接受房地产作为抵押,于是就出现了影子银行。

可以比较一下中国和日本的情形,有很多相似之处。当时在日本,人们对房地产投资十分疯狂,东京新宿的工作室价格在一天之内能够翻倍,今天你买,明天他买,价格高涨,并且形成了一种连锁效应。股市的高峰在1990年,而房价的高峰在1991年,在这两年间,资本从股市迅速转移到了楼市,股价急速下跌,房价迅速上涨。

人们对房地产增长的预期很高,将土地神化,东京房价远超普通人的承受力。东京市民就给政府施加压力,让政府遏制这种房地产泡沫的蔓延。政府调整了土地收益税,对房地产贷款和土地交易采取严厉管制,货币供应增速大幅下滑,对影子银行做出监管措施。这场房地产泡沫实际上是政府捅破的。

对日本楼市来说,1991年是一个转折点,在那之后人们认为东京无法成为像伦敦和纽约那样的国际金融中心,于是对楼市的预期下降,需求减少,房价应声下跌。因此,我认为房价上涨是不可持续的,长期看来,房价取决于买房者的预期、土地的生产率,以及政府的长期政策,比如央行的货币政策,通货膨胀率,等等(金融政策对楼市是十分重要的)。

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