一文看懂谁在推动二线地王“井喷”潮！（值得一看）

【中国经营网综合报道】一段时间以来，在南京等二线城市持续上演的“地王”戏码时刻挑动着公众敏感的神经，并已成为公众茶余饭后的重要谈资。公开资料显示，半年不到，全国各地已经诞生110个地王，2016年的“地王潮”来得比往年更快、更猛。那么，谁在推动二线城市出现地王“井喷”潮呢?

二线城市地王井喷

据上海证券报报道，继年初一二线城市一轮房价暴涨之后，楼市之火不出意料地烧到了土地市场。

5月18日，保利地产以54.5亿元总价一举夺得上海周浦住宅用地，溢价率近300%，创下上海外环外土地楼板价5.5万元/平方米的新纪录;5月19日，远离上海市区的崇明长兴岛，两幅住宅地块被泰禾集团以47亿元总价、1.5万元/平方米的楼板价摘得。

与往年地王主要集中出现在三、四季度不同，今年的“地王潮”来得特别早，也异常凶猛。自3月份各地市陆续公布土地出让计划后，随着热点城市打开供应，4月、5月土地市场即呈现地王井喷、高烧不退的现象，在那些市场需求旺盛、库存低位的二线城市，更是屡创地王纪录。

克而瑞房地产研究中心数据统计显示，截至5月15日，包括北上广深以及南京、苏州、合肥等热点二线城市在内的共计21个重点城市，今年以来已产生总价、单价或溢价率地王数量达110幅，而在上一个“地王年”2013年，全年也不过拍出60幅地王。

由于一季度各地土地供应计划尚未公布，加上春节影响，土地市场供应寥寥。时至4月，随着各地供应开闸，土地市场逐渐升温，4月已有24块土地溢价率超过100%，诞生了12幅总价地王;到了5月，在苏州、南京、合肥等二线城市带动下，土地市场热度更高，半个月即诞生了8块单价地王，有地块溢价率甚至达到400%的惊人幅度。

地王井喷之年，必然伴随着地价的快速上升，这一点在今年表现得尤为明显。不仅单价地王价格飙升，如葛洲坝南京地王、融创泗泾地王的楼板价均已超过周边项目在售价;就连资金沉淀量大、开发周期长的总价地王也多为高溢价成交，“面粉贵过面包”成为常态。

克而瑞数据显示，4月份以来全国总价排名前十的地块平均溢价率高达106%，绝大多数地块溢价率都超过80%。其中又以南京最多，入榜地块多达6幅，地区热度可见一斑。以上周南京新晋单价地王为例，葛洲坝以110%溢价率竞得河西中部G14地块，折合楼板价为4.5万元/平方米，时隔4月之后再度刷新南京地王纪录。而4.5万元/平方米的楼板价，也超过目前河西所有项目的在售均价。

细数4月份以来“三高”地块分布，49个地块分布在14座城市，其中40幅位于二线城市，尤以苏州、南京、合肥、杭州四市最为集中，分别有13幅、9幅、7幅和5幅，区位上的“二八”现象颇为显著。而一线城市共拍出7幅“三高”地块，少于二线城市。究其原因，除了因近期政策面收紧之外，更重要的是因为供应量的减少。4月份以来，一线城市一共只出让了12幅经营性用地。

不得不提及的是，上述110幅地王的制造者多为上市公司，令人讶异的是，连万科、绿地、招商等向来以风格稳健、风控严格著称的A股龙头房企，亦成为今年地王制造者。

向来号称不拿地王的万科，今年也忍不住出手了。5月12日，杭州紫金明珠地块经过28轮竞价，最终万科以14902元/平方米竞得，114%的溢价率在杭州主城已5年未见，同时也创下了万科在杭州拿地历史上的最高溢价纪录。而就在去年紫金板块第一个出让项目，中国铁建·西湖国际城楼板价仅为8510元/平方米，万科以高出中国铁建75%的价格成为“紫金明珠”的第二个买主。

而擅长通过与政府合作及二级市场并购获得高性价比土地的绿地集团，今年也启动了招拍挂市场的“地王模式”。2月23日，北京年后首场土地拍卖会，绿地集团以总价39亿元、配建15000平方米自住房竞得北京五环外黄村地块，楼板价高达4.7万元/平方米，超过了区域内所有在售物业售价，成为名副其实的地王，预期上市后单价将超10万元。

就连在深圳土地储备丰厚的招商蛇口，也在其他城市频频出击。3月18日，南京土地市场猴年首拍，招商就以48.2亿元力克22家开发商，竞得鼓楼区热河南路客车厂地块，29899元/平方米的成交楼板价也成为当时南京城北的新单价地王。

5月5日，招商蛇口又斥62亿元巨资摘得2宗位于北京昌平区南邵镇的住宅地块，楼板价3.5万元/平方米，超过当地新盘2.5万-3万元/平方米的在售价格。几天后5月12日，招商蛇口又以13.8亿元拿下杭州铁路北宅地，溢价率106%，楼板价15268元/平方米。

最令人侧目的是央企保利地产。虽然在几家A股龙头房企中，保利相对激进，但像今年这样屡屡大手笔拿地仍是罕见。