房企绝望般拿地的幕后：土地已奇缺到难以想象的地步

【中国经营网综合报道】在今天上午刚刚结束的拍卖中，周浦纯住宅地块由保利以54.5亿杀出重围夺得，可售住宅楼板价5.45万/平方米，这意味着保本售价将高达7.9万/平方米!再度刷新了上周泗泾6万/平方米保本价地王。不仅如此，本次参加竞拍的开发商多达37家，也创下的上海最多开发商竞拍纪录。

据华尔街见闻报道，上述地块所处的周浦镇位于上海外环以外，据浦东最繁华的陆家嘴有14公里。目前，该地块周边的项目世贸云图的最新报价仅为4.5万-5万/平方米，虽然已经很高但依然不及此次拍卖的楼板价。另一项目中骏柏景湾已无在售房源。

公开资料显示，这幅地块是上海住宅土地新政之后出让的第一个地块，规定有15%的面积需要自持70年不能出售，5%的面积作为保障房无偿移交给政府，不能有三层以下的联排和别墅产品。自持的住宅面积不能境内转让，不能成立独立的商业公司，不能做商业，不能办小产证，这些条件对于中国高周转的开发商们来说无疑是一个很重的包袱，可即便是如此复杂的出让条件要求下，依然被37家公司前来疯抢，令人不禁唏嘘。

据微信公众号“上海楼典”介绍，在竞拍过程中，也是多次出现近10亿10亿地跳价，导致主持人几近哽咽无语。上海楼典分析，这次的周浦地块距离预计2020年开通的18号线有2公里的距离，从控规上来看沿线还有7块规模总计40万方以上住宅土地尚未拍卖，位置并不能算稀缺。

以这个价格来看，未来周浦站周围有可能会有价值200多亿的土地进入出让程序，现在土地市场的火热程度已经完全无法用常理来思考，企业为了拿到一块地已经失去了理智，属于恐慌性拿地。

资深地产评论人卢俊表示，房地产之所以疯狂拿地，核心理由就是，不论现在土地贵不贵，上海未来即将没有土地。上海将建设用地锁死在3226平方公里，截止2013年已用：3070平方公里，未来全部还剩：不到156平方公里(含商办、工业)。所以，上海土地稀缺，已经到了一个你难以想象的地步。

卢俊表示：“之前是客户绝望般买房，现在轮到房企绝望般拿地。”

值得一提的是，上周，上海松江泗泾的两块“双子星”宅地相继拍出了近4万元/平方米的楼板价，一举打破了去年10月由同济地产以20531元/平方米的楼板价所创造的松江区域宅地楼面单价地王纪录。这意味着泗泾的商品房保本售价达到6万元/平方米。但谁也没想到，泗泾的地王记录仅保持了一周。

就在昨天，苏州突然撤销5幅土地出让。据《21世纪经济报道》报道，这是由于近期土地市场过热，苏州市政府有意要房企先撤销拿地念头。否则市场继续疯狂，大部分房企更没有机会拿地。

事实上，从各企业年报不难看出，本轮拿到“地王”的房企，几乎都是不惜透支半年以上甚至负债累累去豪赌房地产的“明天”。

以30亿元拿下泗泾地王的融创中国，其2015年全年净利润仅有33亿元。拍下苏州最高溢价率318.86%地块的景瑞地产，近日再度拍下杭州一幅 土地，一个月内景瑞在土地的并购扩张上投资近40亿元，几近2015年全年销售额的一半。且该房企连续两年亏损，负债率高达135%。

根据中国指数研究院数据显示，2015年百强企业资产负债率继续上行，均值达到75.4%，较2014年上升1.5个百分点。业内人士担心，房企高负债、高杠杆存在违约隐患。“一家房企旗下的一个项目出问题，可能会出现连锁反应，很多金融机构要求提前兑付将导致多家房企资金链断裂。”

土地市场“疯狂盛宴”背后，是房地产开发商加杠杆与地方政府土地财政的互相支撑。中国建设银行首席经济学家黄志凌认为，一些地方政府提高基准地价，有的涨幅超过一倍，这说明其并未摆脱土地财政依赖，依然坐享土地增值收益。

上海财大教授陈杰认为，目前不少地方债务都依赖卖地收入来偿还，而土地也大多抵押给银行。一旦土地市场遇冷，政府卖地收入将大幅下降，土地抵押的债务将出现坏账风险。

“‘地王’集中出现，将加剧地方的土地依赖症，放大财政风险。”中国房地产业协会副会长胡志刚建议，热点城市要把握土地供应节奏，合理调节土地价格，稳定房企长远预期，避免频现“地王”。

（中经新媒体）