【通限】“通州帝国”商住限购落地!购房者、投资客该何去何从?

本报记者 周丽 北京报道

传言已久的“通州帝国”商住限购令终于落地。

5月5日晚间，北京市政府发布《关于加强通州区商务公寓和商业、办公项目销售管理的通知》。

具体条款是：

(一)出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一

1.没拥有住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)或单身人士。

2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。

3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年(含)以上的非本市户籍居民家庭。

(二)暂停向以下家庭出售通州区商务型公寓

1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。

2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。

3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

(三)居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数

60-80%的成交将受影响

中原地产首席分析师张大伟分析认为，政策的落地证明了，政府避免通州利好成为房价爆发上涨的借口。政策力度非常大。

首先：这一政策的再次升级，将抑制市场的公寓成交，以住宅成交看，在2015年8月升级限购后，北京通州住宅成交从之前的单月1000-2000套，下调到了500套上下，跌幅一半。

升级版的通州商住限购，因为要求企业购买，将影响起码60-80%的成交。

其次：对于商务型公寓来说，目前只有部分项目有，存在于运河核心区，市场占比不足5%，大部分项目的公寓类规划为商业或者写字楼。这样来说，未来这些项目都需要销售给企业。

第三：目前通州市场的整体库存较少，而且最近几年土地供应少，整体看，对项目的价格打压不会太冒险。但成交量的大幅度下调，将抑制价格快速上涨的可能性。

第四：通州库存的商改住项目数量在6000套左右，潜在供应大约在1-2万套，整体看，这些项目将受到影响。

第五：通州的利好明确，限购越严格证明了的确有价值，所以有资格的还是可以买。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经营报》记者采访时表示，此类政策后续将带来三个正面意义。第一、限制了商务型公寓的投资投机渠道，对于净化市场交易环境、打击各类炒房需求有积极的利好。第二、使得通州后续房地产市场能够快速降温，防止通州成为北京楼市的热点或焦点。第三、体现了北京市场分区调控的精神，同时体现了政策管控的严厉，从各个物业形态入手进行政策调控，值得其他城市的学习。即分区调控、分类调控的政策思路，在通州市场上得到非常好的体现。

此类政策后需要警惕两个风险。第一、顺义和大兴后续类似商务型公寓的炒房热或出现，这使得这两个区后续需要警惕此类炒房的风险，相关的数据监控工作已经积极部署起来。第二、或引发通州周边如燕郊等城市的购房市场热，此类城市后续或也将继续收紧相关政策。 通州物业投资价值弱化

严跃进指出，此次政策出台和此前的市场预期、猜测都高度一致，从此类住房的限购条件看，基本上和此前的新建商品住宅没有太多的差异，这也是通州市场为了抑制此类物业投机现象而采取的较为严厉的做法，所以过去此类物业层面“不限购”的特征将消退，这也会使得此类物业交易后续回归正常状态。

此政策总体上是比较严厉的，这使得后续外来人口的购房权利在快速消退。此前北京通州副中心建设下，部分投资投机客瞄准市场机遇，积极购房，进而转手套利。但现在来看，此类物业的投资价值在弱化，一定程度上和此前通州普通住宅购房政策收紧的思路是一致的。

而且此次北京通州购房政策明确，如果购置此类住房，那么后续“查房”方面，也要计入住房持有套数，这可能会影响有购房资格群体换房的需求。所以考虑到这一点，部分购房者可能对此类物业的持有会有一个谨慎的特点。

另外，为了防范企业炒房，所以此次政策规定企业购置商办项目，接盘者必须为机构，而不允许是个人。这就打消了此类企业购房转让给个人的想法，这个政策其实从各个关口进行了堵塞，防范了炒房需求的出现。

或引发非限购区域投资热

严跃进认为，此类政策收紧后，或引起其他非限购区域，如顺义、门头沟、石景山、丰台、大兴、房山等区域商务型公寓的投资热。因为从性价比看，此类区域的商务型公寓投资价值也比较大。另外，鉴于近期购租并举市场的逐步建立，建议有购房需求的群体转向租房层面，这样也是一个比较稳妥的策略。另外，不排除部分需求会出现一个大规模的转向，如转而进入廊坊天津武清等市场进行投资。此类投资，从个体行为看，都是理性的。但对于政府来说也需要关注此类需求的流动变化。

若要在通州市场购房，目前的条件是，卖掉既有的一套住房以符合房屋套数的约束条件，或者对于外来人口来说，如果社保符合条件，那么争取以家庭的名义进行购房，才是比较稳妥的。如果这两条路都很难走，先租房或者到天津等城市就业，反而是比较务实的。尤其是此类物业本身不能落户，纯粹为了解决居住似乎意义已经不那么大了。 租赁价格或将快速上涨

严跃进指出，如此严苛的购房政策，在一个城市一个区落实，可能是历史上最严酷的购房政策。这样一来，整个购房的成本会非常高。更重要的是，此类房源本身也不是主流的购房房源，所以增值空间会快速收窄，市场降温也会比较快。

实际上即便是符合购房条件，但真正有自住需求且愿意到通州居住的群体，或许规模上是不大了。换言之，如果是投资因素进行考虑，后续转让的意义也快速削弱。所以并不必恐慌，不需要盲目去交易此类住房。甚至对于购房者来说，“谁稀罕”应该成为目前面对此类政策所应该具备的一个积极心态。只有这样，购房者才不会为政策的调整而表现过于被动。