深圳试点商品房现房发售 地产商将遭受考验

【中国经营网综合报道】4月26日，深圳市土地房产交易中心挂出一宗商住地块，该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。这意味着在这宗地块上建设的住宅、商业物业或其他建筑物，不能提前进行预售，而要在竣工并取得不动产权证书后进行“现房”销售。该项试点措施将会延长房地产商能够对外销售房子的时间，进而对房地产商的综合实力提出更高的要求。

深圳首次试点商品房现售

据证券时报网报道，深圳市土地房产交易中心发布的土地出让公告显示，A816-0060宗地位于龙华新区民治办事处，土地用途为二类居住用地+商业用地，土地面积35673.14平方米，建筑面积146000平方米，土地使用年期70年。深圳市场上多数新盘都是以期房预售形式推出，此次试点现售的地块地理位置优越，已吸引诸多开发商的关注。

按照该宗地出让条件规定，该宗地上建筑物、附着物不得预售，只能在土地使用权和建筑物、附着物的所有权经依法登记，并取得不动产权证书后才能以现售形式对外销售。

另据第一财经日报报道，这是深圳首次试点商品房现售。在此之前，深圳和全国其他地方一样，采用的是商品房预售许可制度。

从全国范围来看，深圳的试点也带有了更多“先锋”色彩。作为最早实行住宅市场化的城市，深圳在房地产相关制度的探索具有借鉴意义。

地产商实力面临考验

据第一财经日报报道，最初，商品房预售许可制度的确立，是为了降低开发商资金门槛，促进房地产开发和销售。过去，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。受益于预售制度，开发商仅需极少的自有资金，通过占用购房者的资金，实现了“空手套白狼”的经营模式，而且是购房者承担了资金利息。

房地产项目开发资金的来源只要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金，其中，自有资金、预售资金的规模相当，均占总资金的4成左右。

据人民网报道，行业人士表示，推行商品房由预售转为现售政策，开发商卖期房获得一大笔无风险无成本的资金建设已经行不通了，现售制度只能将房屋开发完成后才能出售，开发商前期所有的资金都需自行解决，对开发商实力和成本具有很大影响。按照现行的预售制度，房地产商在拿地后块则只需要半年左右就能对外销售，而现售模式可能将使房地产项目对外首次销售的时间拉长到2年以后。

一家上市房地产企业投资部人士表示，“听到这个消息有点吃惊，采用现售方式的话对房企的现金回流会有很大影响，包括内部收益率、利润都会受到影响，因为企业前期需要投入的工程款会多很多。”

根据统计局的数据显示，房地产项目开发资金来源中企业自有资金以及通过预售制度获得的资金占比分别在4成左右，而其余主要为银行贷款以及其他渠道贷款资金。

上述房企人士表示，在现行的预售制度下，那些注重规模和快周转的企业会通过预售资金来不断获取新项目，预售制度加大了企业的杠杠比率。他认为，虽然商品房现售会抑制部分企业购置土地的需求，理论上或许会降低土地出让溢价，从而达到抑制房价的目的。但由于项目竣工才能销售，市场上的房源将减少，此外这些拖长的销售时间也会对房价造成挤压，使房价保持在上升通道。

“买期房的时候周边配套可能都还没有，房企通常会以稍低价格出售，”该人士说，“但等过几年销售的时候，配套可能已经起来了，而且过了几年后大家对土地增值收益也会有诉求，这些体现到房价里依然不会便宜。”他认为，这些试点在高库存的城市或许更有效。

深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉认为，试行商品房现售模式将能够让房企做大做强。李宇嘉说，房地产行业是一个资金密集型行业，对资金的需求比较大，杠杆率都比较高，所以之前普遍采取预售的做法，房子还没有盖好就先让开发商卖房，获取了资金再去盖房。现售的话需要先把房子做好才允许卖，对开发商的资金实力要求更大，这就会淘汰掉很多中小企业，有利于市场的做大做强。

部分行业人士认为，短期来看，深圳推出的这项措施或许大幅减缓开发商推出楼盘的速度，卖方市场减少，供应量的降低，对房价在高位运行并不能起到积极抑制作用，尤其在深圳这种房屋供应量远远不能满足当地购房需求的情况下。但从长期来看，现售制度之下，开发商需要承担资金的成本压力，一旦开发商自有资金不充足，需要尽快回笼资金时，其可能会降价销售。

但分析人士也表示，从目前来看，深圳这起事件仅仅是个例，对深圳整个楼市的影响或微乎其微，需要关注的是后期深圳会否全面推行预转现的销售政策。

李宇嘉就认为，这仅仅是作为深圳的改革探索，深圳作为房地产和土地最先市场化的地方，承担着这种改革的先行先试，但并没有大面积开展，只是作为一个试点观察，看做这种现售的话哪些开发商会响应，为国家在往后的改革上提供一些经验借鉴。

实际上，围绕现行的预售许可制度的存废问题，无论在业界或学界都经历了较长时间的争论。就在本月初，北京市基础设施投资有限公司政策分析师范欣在经济观察报撰文称，房地产供给侧改革应废商品房预售制。他认为，在供给侧结构性改革口号下，遵循的依然是刺激消费端的老路，而没有在供给端进行改革，导致去库存效果并不明显。对于目前的房地产行业来说，供给侧改革除了收紧三、四线城市的土地供给、增大一线城市土地供给外，最当紧的就是取消已实行20余年的商品房预售制度。

(中经新媒体)