【降温楼市】上海向房地产过热宣战

本报记者 石英靖 北京报道

今天上午10点钟，上海市政府举行新闻发布会，公布楼市新政，与此前传言的“新政”内容出入不大。上海市住房与城乡建设管理委员会主任顾金山介绍了《促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》具体内容：上海将从严执行住房限购政策，提高非上海市户籍居民家庭购房缴纳个人所有税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若交易对象为个人，按照上海市限购政策执行。新政即日执行。

同时，为进一步规范交易行为，限购审核将前置至交易备案环节。意见提出了从紧实行差别化住房信贷政策，加强个人住房贷款管理。对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申

请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

“新政一出”，不少非沪籍网友吐槽“累觉不爱”。按照新政规定的非沪籍购房社保由2年延至5年，也就意味着非沪籍人士跳槽存风险，因为5年中间只要少交1个月社保，就不能购房。顾金山在会上答记者问表示，社保中断补交满5年也不算。

新政前夜网签系统瘫痪 日成交量破1700套

“新政”前夜上海市场上演“楼疯”，昨日上海的住房成交量突破1700套，顾金山会上透露，昨日下午，由于网签人数激增，导致系统反应缓慢以致瘫痪，为了最大化满足购房者网签需要，相关部门特意将网签截止时间由晚上九点延长至凌晨十二点。

我们注意到，无论是中介还是开发商都在新政前夕蠢蠢欲动，最大化的促进新政前的成交。而相关数据显示，过去的一周上海房屋供应量更是刷新纪录，供应激增。这也是一些房企担心新政对于火爆上海楼市是否能延续的影响。

不少外地购房者在采访中表达了特别急切的购房心情，对于此次“新政”抬高外地人群购房门槛，跟老公准备买房的来自山东的康晴表示“欲哭无泪”。

上海楼市“过热非理性” 大宁板块涨幅过高被点名

在谈及上海房价上涨过快的原因时，顾金山表示，北上广深情况基本类似。从涨幅来看，上海去年涨幅靠前的主要集中在浦东迪斯尼板块，铁路南站板块、大宁板块，地铁轨道附近等，一线城市成为游资的主要方向。去年房地产市场通过信贷股市转移到楼市，上海本市的刚性需求也得到释放。其中顾金山数度点名大宁板块上涨幅度过快的影响，他表示，上海大宁板块去年涨幅达160%，幅度过大。

“去年新的政策也对房地产市场上涨也有相关作用。部分企业违规操作，包括首付贷等，使得没有条件购买的人群通过首付贷等提前入市，助长了市场的推力，助长了投资投机行为，增加了交易的风险。”顾金山说。

同时，顾金山指出，本轮上海房价过热是“非理性过热”的。部分上海本地的刚性需求也得到了快速的发展，本来没有预期买的。提前入市，透支了需求。去年“330新政”，以及今年新的税收政策也对房地产上涨情况也有相关作用。另外就是投资性需求也得到了回潮。

专家预判：10月份上海楼市开始“大幅降价”

“史上最严”调控措施发布后，10月份上海楼市将开始“大幅降价”?同策咨询研究部总监张宏伟认为：第一、政策面已经落地，政策面涉及到限购严格执行、二套房贷政策收紧、二手房交易政策收紧、高端楼盘预售许可证从严、中介行业监管的加强等等。这些政策面会对上海楼市调整期的到来起到助推作用。

根据同策咨询研究部数据显示，历次上海楼市调控政策面从从严开始的月份计算，大约7个月左右时间上海楼市的成交量将跌入低谷期，从这个时间点来判断的话，当前上海楼市政策在3月底出台，那么，10月份刚刚是楼市成交量跌入低谷期的时间段，因此，在10月份为了激活市场成交量，或者部分房企因为资金面的问题，上海楼市势必会出现“降价”甚至“大幅降价”以价换量的局面。

第二，2014年以来上海土地市场“地王”频现，到今年下半年这个时间段，也刚刚好是这些“地王”们入市的时间点。从这些“地王”们的定价来看，势必是冲着上海楼市价格继续上涨而来的，然而，在这个时间点让这些“地王”们失望了，按照上面的分析，这个时间点刚刚又是市场调整期，下半年这个时间将无法支撑这些“地王”们的预期入市价格，因此，“地王”们的日子也一定不会好过，在下半年，“地王”们的项目也一定是率先降价销售的，或者低价入市销售的。

第三，在历年的第四季度，往往是开发商们尤其是品牌开发商们冲刺销售业绩的阶段，按照上述分析，10月份上海楼市将进入市场成交量的低谷期，那么，对于上海的开发商们来讲，在冲刺销售业绩的时候市场“哑火”了，想当然的，这些开发商不会坐以待毙，降价甚至“大幅降价”或低价入市成为它们冲刺销售业绩的最直接的手段，因此，从10月份开始，由于开发商冲刺销售业绩的因素驱动，这个时间段必然会出现“降价”甚至“大幅降价”的现象。

第四、市场透支之后市场交易必然会调整，“史上最严”将加速市场调整期的到来。

春节之后，上海楼市本来即将进入自发的市场调整期，然而，央行降准0.5%，财政部新政也发布，再加上开发商的营销操作，市场迅速回升，甚至市场出现“恐慌性”购房与“日光盘”频现的局面。从成交数据来看，今年一季度商品住宅成交量就超过440万平方米，市场继续放量。至此，本来该来的市场调整期被政策面的利好打断了，市场调整期只能延后。

外地人秒哭：我们是不是没有访问上海的权限了?

记者在新政发布会的随机采访中，发现非沪籍人群对新政表示“压力山大”，直呼上海楼市新政没有诚意。与此同时，就单身非沪籍人群的购房问题，记者现场采访了上海住建委新闻发言人，得到的回答也是"NO"。

网络段子开始调侃，两个上海户籍的人结婚，该是多大的资源浪费啊。