楼市去库存能不能“炸掉了事”？

【中国经营网综合报道】2015年中央经济工作会议明确，去库存为2016年结构性改革五大任务之一。然而弄清中国房地产的库存数量是首要前提。国家统计局今天发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。不得不提及的是，近5年商品房待售面积呈阶梯级增长，平均每年增加1亿平方米。

对此，专家认为，国家统计局公布的数据低估了待售库存的规模，实际库存规模远远大于披露的数据。上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出，楼市高库存已经成为当前中国经济的痛点，一旦计入潜在库存数据，中国楼市的库存数量可能倍增。

那么，如何解决巨大的楼市库存呢?

据中国经济网报道，深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，常说的楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值;二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。

中国社会科学院财经战略研究院此前发布报告认为,2015年房地产市场库存高企,去化压力增大,商品住房过剩总库存高达21亿平方米,仅现房库存去化就需23个至24个月。

而在北京华远集团原董事长任志强看来，当前最大的问题在于，有相当一部分库存是无法消化的。“以全国房地产一年近13亿平方米的销售面积来看，接近7亿平方米的库存并不算多。但问题在于，这其中有大量库存属于很难消化的部分。换句话说，只能炸掉，不会因为任何政策而消化掉。”

事实上，房市高库存背后是房地产行业的产能过剩，产能过剩下自然就会带来转型。与任志强的炸掉说不同，首富王健林选择了去地产化的转型，最近王健林在万达集团2015年年会上表示，2016年底万达将不再是房地产企业。

需要指出的是，被一些人附和为“话糙理不糙”的房产库存炸掉说，实则太过轻浮，令人不明觉厉。殊不知，牛奶等消费品，在产能过剩与去库存压力下，可以通过倾倒而减轻库存压力，但这种简单粗暴的方式，无法用于耐用品的房产，炸掉了事。

据新京报报道，财经专栏作者刘晓忠认为，作为资本密集型产品，房地产从土地到房产的一整条生态链都动用了融资杠杆，房产背后是比牛奶等更为复杂的债权债务关系，库存房子可以炸掉，但依附于房产库存背后的债权债务关系等却是炸不掉的。

再说，在房地产存在复杂的融资杠杆，融资几乎以不动产抵押、质押为基础等背景下，基于房产的剩余索取权看，如何炸，由谁来炸，无疑将是一个盘根错节的难题，试想很多房子已反映在金融系统的抵押、质押系统中，简单粗暴的炸将可能成为金融风险的引爆点，这并不亚于房产泡沫正常化回归的风险。

目前在房产库存的概念认定上尚不是一个一致性预期，流行的认定是竣工而没有销售的房子，因为统计的原因并不包括房叔、房姐等食利阶层拥有的多套投资投机房。

在经济增速下行，劳动力薪酬增速也因国内投资边际收益率下降而随之呈边际递减等情况下，自居型房产接盘侠正在被高企的房价泡沫堵在门外，这种同样带有融资杠杆的民间库存，想必也不是一个小数字。需求端羸弱，市场避险情绪走高，炸了竣工而未销售的库存会炸醒房叔、房姐的库存，让更多的民间库存冒出来，因为房叔、房姐等不会自信认为自己的抗压要高于开发商。

其实，房产去库存不影响房价是天真的假想，而炸库存等则暴露很多人缺乏正视问题的担当。国家统计局最新公布的去年12月70个大中城市房价数据显示，更多城市房地产在回暖，但目前高房价泡沫带来的经济压力已为切肤之痛。

高房价泡沫犹如横亘在经济面前的堰塞湖，抬高着经济运行和转型的成本，压低了投资的边际收益率，使不动产等占据了大部分经济增长的有限收益，加重了国内的债务负担，使全社会新增融资规模的相当一部分陷入货币“空转”，并正对业已起航的供给侧改革和双创形成掣肘。

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另据了解，国家统计局数据显示，2005年末至2009年末，全国商品房待售面积均未突破2亿平方米，其中2007年末，商品房待售面积仅为1.34亿平方米。2008年以来，中国商品房待售面积呈不断增加态势。而2015年末，全国商品房待售面积高达7.18亿平方米，创下历史新高，接近2007年一年全国商品房销售面积。从2007年到2015年的9年时间，中国商品房待售面积增加了4倍多。