起底楼市库存下滑之谜

【中国经营网注】目前之所以库存出现下滑，在于统计里面很多都是大城市，销售业绩不错，投资节奏相对没跟进，所以会带来库存规模的下滑。对于此类城市，其实压力是不大的。而对于别的城市来说，则需要继续发力，采取多种手段去库存，比如放宽信贷政策。而从城市结构看，一、二线城市其实是需要补库存的，部分类似上海、苏州等城市，库存规模其实是不足的，这也是近期此类城市房价上涨态势比较凶猛的重要原因。而一些中西部城市，在过去相对激进的土地出让政策后，即便目前库存新增量不大，但由于过去形成的规模比较大，所以整体去库存压力是比较大的。

据证券日报报道，近日，中央财经领导小组第十一次会议专题研究了推进经济结构性改革，提出要化解房地产库存，近期决策层也在多个场合提及房地产高库存。那么，重点城市的房地产库存情况如何?在供给侧改革背景下，房地产去库存又该如何发力?

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，在供给侧结构调整方面，三、四线城市物业后期应该有所节制，供地节奏放缓，同时增加一、二线城市土地供应规模。此外，在物业户型结构上，要加大改善性户型房产供量，同时提升对现有库存的消化速度。

万达集团董事长王健林近日公开表示，无论政策再怎么刺激，二、三、四线城市，特别是三、四线城市，都不可能有大的变化，因为土地的供应和现在的存量太大。假如不再增加供应，用三年时间去库存，中国地产才能进入健康的状态。

35城库存需消化12.5个月

据易居研究院监测的35个城市库存数据显示，截至2015年10月底，35个城市新建商品住宅库存总量为26593万平方米，环比减少0.4%，同比减少2.5%，存销比为12.5，这意味着市场需要用12.5个月时间才能消化完这些库存。

其中，15个城市库存出现了同比增长现象，太原、茂名和荆门3个城市的库存上升幅度较大;20个城市的库存出现了同比下滑态势，其中苏州同比跌幅最大，为26.6%。显然，今年以来苏州房价上涨明显，尤其是工业园区板块房价大涨四成以上。

此外，截至2015年10月底，一、二、三线35个城市新建商品住宅库存总量分别为3657万平方米、18695万平方米和4241万平方米，环比增幅分别为-0.1%、-0.5%和-0.5%，同比增幅分别为-2.7%、-2.8%和-0.7%。

具体来看，对于一线城市来说，已经连续10个月存销比低于12个月，这也是近期一线城市房价出现比较明显上涨的原因所在。后续补库存的迫切程度将加大，否则库存不足容易加快房价上涨的节奏。

二、三线城市的存销比走势也基本一致，总体在收窄。这和目前二、三线城市房价上涨的城市数量持续增加态势有密切关联。

值得一提的是三线城市，其10月份新增供应量为201万平方米，而新增成交量为224万平方米，新增供应量略小于新增成交量，这导致库存出现小幅下跌，出现了自2011年以来的首次同比下跌。

易居研究院方面认为，此类三线城市基本上属于经济条件较好的城市，市场交易相对活跃，近两年土地出让方面也相对严格，一定程度上抑制了库存的大规模上涨，其去库存的思路，能够为其他三线城市所借鉴。

事实上，在三、四线城市布局过多的房企正在加速清理库存。绿城方面人士曾向《证券日报》记者表示，“库存压力大，这是绿城目前面临的亟待解决的问题，也是影响绿城下一步整个资产流动的重要因素。”