存量房时代 下一个风口在哪儿？

【中国经营网综合报道】当前，高昂的土地价格、天量的库存正在促使房企改变传统房地产开发模式，需找下一个风口已成为诸多房企思考的严酷问题。实际上，中国的房地产正从新建、开发、交易为主的市场逐步转向存量房和新建房并重阶段，最终走到以存量房交易为主的时期。2015年以前，城市更多是资本驱动外向型增长;2015年以后，城市进入内向增长模式。这个逻辑下，中国楼市的下一个风口是不是旧城更新呢?

地王频现背后

据《21世纪经济报道》报道，11月25日下午，信达地产以72.99亿元竞得上海市新江湾城地王，溢价82%。对此，有分析人士指出，新江湾城地王的保本价起码达到8.7万元/平方米，相比10月北京市丰台区三四环间拍出的7.5万元/平方米楼板价宅地，并不算贵。

实际上，拿下新江湾城地王的信达地产在地产界的产品系列相对低调，与其争抢到最后的泰禾集团却以院子系列高端别墅产品蜚声业内。然而，信达地产在处理母公司信达资产注入的不良资产方面业绩斐然。得益于信达资产的金融背景，信达地产更拥有获取低成本资金的优势。

新江湾地王是此前终止出让后重新挂牌的地块，调整后的方案新增90平方米以下中小套型普通商品住宅建设规模不少于59399.15平方米，套数不少于660套。

中指院数据显示，今年1-10月新江湾城片区共实现销售1773套房屋，约32.57万平方米，同期仍有库存房屋1214套，库存面积25.77万平方米。板块内库存基数仍较大、大平层叠加联排聚集，新地王的规划调整后未来将要如何打造仍是房企面临的问题。

据计算，新江湾城地王楼板价49152元/平方米，扣除20%保障房面积后，实际楼板价超过6.1万/平方米。目前新江湾城地王周边在售楼盘有：建发璟墅叠加别墅均价约50000元/平方米，尚浦领世在售均价54000元/平方米，盛世御珑湾均价58000元/平方米左右。

不得不提及的是，就在11月25日上海新江湾城的土拍现场，竞标的12家房企包括泰禾、中铁建、保利、龙湖平安联合体、中铁、金茂首开联合体等。据不完全统计显示，12家房企当中有超过4家，即30%以上是总部在北京的房企。

同策咨询研究中心总监张宏伟张宏伟指出，北京房企今年以来进入上海楼市者主要分三类，包括金茂等总部在北京的央企;国资旗下公司如金融街;民营企业。前两者属于财大气粗，激进型选手，短期内有看中的地块都会迅速出手，以求更快进入上海市场。

来自第三方机构的数据显示，2015年至今北京土地市场成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或国企摘得，只有10幅为民企摘得;上海同样如此，在今年成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。此次新江湾城宅地又被央企高价夺得，且再造地王、创下沪上宅地楼板价新纪录。而央企如此强势进入一线城市、主宰土地市场的趋势也将影响未来楼市。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但“地王”集中出现，未来一线城市房价很难不受到影响，住宅产品豪宅化难以避免。

张宏伟还指出，此外还有很多隐性投资很难做统计。一些大宗交易项目表面上是被房企获取，实际上有金融机构在背后支持，他们投资房地产的逻辑不同于传统房地产开发商。并非按照房地产开发节奏拿地，而是按照资产配置的逻辑，未来通过开发、资本运作而获取收益，这些资本大鳄的融资成本普遍较低，一般选择投资一线城市，因为这些地区投资回报率更符合预期。

但上海链家市场研究部总监陆骑麟却对此表示担忧，他指出上海有不少新开盘是亏本的楼盘，如今二手房也能比一手卖得贵。但获利空间的培养需要太长时间。

事实上，很多房企联合体因为对未来的看法不同已经或正在“闹分手”。

据华夏时报报道，11月2日，在经过近百轮激烈交锋后，华润招商华侨城联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价“夺魁”南苑乡B组团地块，楼面价5.6万元/平方米，溢价率50%。而这一价格也成为今年北京拍出的第三高总价地块。

“最终拍得的价格实在是大大高出了华润报价，尽管华润对这一地块确实意向较高，但最终与招商、华侨城三方在资金等相关问题上并未谈妥，目前华润基本确定退出了这一地块的开发。”华润置地一位内部人士表示。

对于联合体“拆伙”的说法，招商地产及华侨城的相关负责人则均表示，目前并没有得到确切的消息。而实际上，由于现场举牌的华侨城在竞拍中报出的价格高于其他两企业授权的价格，因此竞拍结束后，三方意见发生分歧。不过，经过多番商讨后，华润及招商又有意参与合作，目前合作的具体细节仍在讨论中。

“从目前来看，华润在三方联合体中退出的意向最明显，而这也与其在丰台的布局及其今年的拿地节奏有关。”北京一位与华润有多次合作往来的业内人士指出。

无独有偶，10月21日，碧桂园与中国金茂联合体以总价51.8亿元摘得北京丰台区花乡四合庄两宗商业金融用地，溢价率均超140%，综合楼面价为2.9万元/平方米。然而目前碧桂园已经退出了这一地块的开发，中建地产取而代之。

“市场几次出现开发商退出拿地联合体的现象，主要原因在于土地市场的价格已经高得离谱，而开发商之所以执着于此，则是对赌北京楼市价格仍将上涨。这已经演变为一场赌局。”北京房协秘书长陈志对此不无担忧。

据中原地产研究部统计，北京年内已经高达25宗地块楼面价突破3万元/平方米。从10月20日诞生楼面价7.5万元/平方米的葛洲坝地王开始，最近一个月，北京成交土地25宗，成交额高达651亿元，全部地块基本均为“地王”，屡屡刷新纪录。

旧城更新下一个风口?