土地市场的“豪门游戏”

【中国经营网综合报道】近期，一线城市土地市场热度持续攀升，高价地王层出不穷，“面粉贵于面包”的现象屡见不鲜。到底是谁在高价拿地?有机构梳理了今年以来北京土地市场成交的44幅住宅用地，发现其中77%的地块被央企或国企摘得，只有十幅为民企摘得;上海今年以来成交的39幅住宅用地中，国企拿地占比达56%。在进入门槛越来越高的一线城市，土地市场已进入寡头时代，不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大，实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间。土地市场陷入“豪门游戏”的同时，一线城市的房地产市场也将随着地价的上升而被动“豪宅化”。

国企称雄京沪土地市场

据上海证券报报道，就在11月23日，北京当地老牌国企华远地产今年首次成功拿地，以35.4亿元夺取北京石景山苹果园地块，溢价率高达121%。据现场消息，此次竞拍共吸引了包括城建、华远、碧桂园、首创、金地商置等在内的12家房企竞逐。竞拍一开始，城建、华远、碧桂园三家房企相继发力，当报价喊到了32.5亿时，碧桂园率先退出了竞拍，华远和城建这两家北京国企继续争夺。最终，经历96轮激烈报价，华远才得以拿下该地块。

同一日，华润联手未来科技城共斥资50亿元，摘得北京小汤山两宗土地。其中一幅地块吸引来华润未来科技城联合体、中骏、国瑞、旭辉等四家企业参与竞拍，经历36轮报价，华润未来科技城联合体以溢价率36.4%拿下该地块。

虽有诸多房企参与竞标，但23日的北京土地市场最终的胜利者均为国企。这似乎也成为2015年北京土地市场的一个缩影。根据北京中原地产的统计，在2015年北京已经成交的44宗住宅用地中，只有10宗地块为民企独立获得：分别为：国瑞、恒大、阳光城、旭辉、万科等。而另外的34宗地块，全部或者大部分参与者均是国企、央企。

多宗总价动辄超过80亿的地王支撑了今年的北京土地市场，其总成交额已高达1852.14亿元，年内待售经营性土地还剩九宗，起价达115亿元(另外两宗为工业用地)，按正常溢价率计算成交额将突破150亿元。加上目前已经成交的，北京年内土地市场成交金额突破2000亿元几无悬念，这也将创造历史最高纪录。

在上海，国企一统地市的迹象没有北京那么明显，但也占据大半江山。据上海链家地产统计数据显示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅为国企单独或主导联合摘得，占比达56%。

从2015年京沪两地住宅类土地的联合、单独拿地情况看，国有房企已成为一线城市土地市场的主要参与者。从全国一二线城市拿地金额对比看，国企强势也非常明显，能够在主流城市拿到优质地块的民企越来越少。

北京中原地产首席分析师张大伟认为，国企主宰土地市场的趋势将影响未来楼市。首先，一线城市的土地市场进入寡头时代，市场交易变成“豪门游戏”。不仅外地中小房企进入一线城市的难度越来越大，实力不足的本地企业甚至也有可能失去生存空间，最终被挤出主流市场。随着门槛提高，资金实力强大、本地资源丰富的“国字号”房企开始崛起，并成为土地市场的主力军。而且，这一趋势正越来越明显。

同时，联合拿地的比例也越来越高。以北京为例，今年44宗住宅用地，单独拿地只有25宗，联合拿地比例高达43%，而在2013年和2014年，联合拿地比例还分别仅为22.4%和30.8%。多家企业联合拿地分摊风险，但也带来了企业之间的合作风险——不同企业的资金状况、成本核算不同，对于土地价格的承受能力也不一样，虽然企业在组成联合体时会约定价格上限，但一旦碰到优质地块，承受能力强的一方还是会忍不住出手。

张大伟认为，在这种背景下，市场分化继续加剧，一二线城市“豪宅化”、三四线城市“泥潭化”的形势越来越明显。高地价将推高未来的房价，目前一线城市土地在标杆房企的激烈争抢下，已普遍出现了楼面价超过当地房价的现象。虽然高价地并不能完全代表未来市场售价，但如此多的“地王”集中出现，未来房价很难不受到影响。尤其是北京，今年成交的住宅地块楼面价已全面超过3.7万元每平方米的情况下，未来住宅产品“豪宅化”难以避免。

民企逃离成大势所趋

据第一财经报道，尽管楼市政策日渐宽松，但中小房企却在逐渐逃离房地产业。

据媒体统计显示，截至目前，在上海联合产权交易所和北京产权交易所的待售房企股权达到34宗，,总权益金额已超过一百亿元。其中，北交所受让项目19宗，待售总额46.47亿元，上交所受让项目15宗，待售总额高达60.34亿元。

例如，11月12日，广东惠州8家房地产公司同时挂牌至北京产权交易所，希望出售全部股权，值得一提的是，该标的总额约为12.59亿元的8家房企转让方同为中信惠州控股有限公司。

“这是目前楼市的一个基本趋势。”中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》分析，在经历了十年的高速发展之后，中国房地产行业已处于由高速增长向平稳发展的过渡阶段。全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，已经一去不返，小型房企和原来主营业务不是房地产的企业都将逐渐退出市场。

目前，房地产开发投资增速也在不断走低。国家统计局的数据显示，2015年1-10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比1-9月份回落0.6个百分点。自去年1月份以来，房地产开发投资增速已经连续22个月下滑，目前已经连续8个月徘徊在个位数。

这其中，正是因为三四线城市面临着高库存压力，牵制了房企拿地和投资数据。未来对房地产行业来说，可选择进入的城市和空间已经越来越少。当大型开发商都把资金集中到少数一二线大城市争夺的时候，地价也必然水涨船高，而这也进一步挤压了中小型房企的发展空间。

“现在在一二线核心城市拿地的企业主要就是央企、地方大国企和大的上市公司。”张大伟说，中小型房企地项目大多是在三四线城市和部分二线城市，随着行业利润率不断降低，加上三四线城市的高库存压力，未来将有更多中小房企离开房地产行业。

例如，莱茵置业地半年报显示1——6月份实现营业收入11.81亿元，同比增长14.14%;上半年公司亏损2592.71万元，同比盈转亏，上年同期公司盈利2499.26万元，下滑幅度达203.74%。对此，莱茵置业正式更名为莱茵体育，确定发展体育和清洁能源产业，进行全面地业务转型。

类似的还有浙江广厦，该公司表示，长期看，未来房地产行业集中度将进一步提升，中小型房企生存压力加剧。短期内，受高库存、投资性需求减少、落实不动产登记制度及房产税推出预期等因素影响，去化压力仍旧较大，行业利润率可能进一步下滑。从上市公司盈利能力和未来发展角度考虑，公司近年来一直积极探索多元化发展的战略方向。

深圳一家规模不大的房地产企业负责人表示，这两年土地价格这么高，该公司已基本没有再拿地，未来也将逐渐淡化在房地产行业投资，转向互联网等领域。

在业内人士看来，随着楼市进入下半场，楼市的深度调整将导致更多的中小房企退出房地产或被收购。张大伟说，在这个过程中，整个房地产行业的集中度将进一步提高。在中小房企退出、被并购的同时，包括万科、恒大等龙头房企的规模将进一步扩大。

例如，恒大地产(HK.3333)发布的数据显示，恒大前十月已实现销售1545.3亿，同比增44%，较2014年全年增17.5%，完成年初制定的1500亿目标103%，该公司还将2015年销售目标上调至1800亿，较原目标1500亿增20%，较2014年实际销售额1315亿大幅提升37%。