百万平米商业即将入市 郑州花园路商圈迎来“战国时代”

2014年11月，郑州市政府发布《郑州市中心城区总体城市设计》，将福塔、花园路、碧沙岗、东站、龙湖列为城市副中心。其中，花园路因被定位为城市商贸文化轴而备受瞩目。

《中国经营报》记者梳理发现，以紫荆山百货为起点一路向北，不足5公里的主干道两侧密布着正道中环百货、大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货等多家大型商场，“战国时代”的竞争格局已初步形成。

而随着万达、嘉里、建业、正弘等一批知名房企对花园路商圈的布局，未来花园路商圈商业供应量还将继续增长。根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计，至2016年底花园路商圈的商业供应量将达到逾100万平方米。

郑州商业地产将面临市场供应量大、主题和品质缺乏及新兴区域之间的竞争激烈等问题。在世邦魏理仕看来，郑州商业市场以传统商业形式为主，存在对于文化、运动等特色业态的消费需求，但缺乏主题型、品质型的商业项目来迎合这部分需求。

百万方商业供应压顶

自1955年郑百大楼开业以来，郑州百货已经历了60年的发展历程。尽管发展时间相对较短，但已走过了快速增长期，受高速扩张、电商挤压等多重因素影响，如今已进入调整期。

花园路商圈作为继二七商圈之后快速崛起的商圈之一，东风路花园路沿线经过长期的商业培育，已经形成成熟商业体扎堆的格局。记者梳理发现，以紫荆山百货为起点一路向北，不足5公里的主干道两侧密布着正道中环百货、大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货等多家大型商场。

资料显示，花园路商圈辐射到的新房包括已售罄、在售和待售的楼盘约为50个，总体量约500万平方米，覆盖高端人群约15万人，这部分人群包括高端居住客户和高端办公客户两类。

而在老居民区方面，花园路商圈辐射到的老居民区共有400个左右，这批消费群以商圈内原有居民为主，也有早期迁入的政府机关、金融机构的家属院等机关小区。居住人口的快速增长为花园路商圈提供了庞大的消费群，这也成为花园路商圈得以快速发展的基础。

根据RET睿意德中国商业地产研究中心的统计，至2016年底花园路商圈的商业供应量将达到逾100万平方米。

记者梳理发现，目前花园路商圈万达中心、建业凯旋广场、正弘国际广场、兰德中心等多个大型商业综合体在建，花园路商圈将会成为一个集社区型商业中心、邻里中心、开放式购物广场、国际化购物中心、五星级酒店、5A甲级写字楼于一体的超级商圈。

不过，业内人士表示，在“互联网+”时代，各类渠道都在争抢实体商业的客流，实体商业渠道的意义在减弱。

不仅如此，郑州多个新兴区域均在积极引进大型商业项目，各新城之间将面临政府优惠政策、商业资源、优质企业和消费客群等各方面的竞争。随着各片区的逐渐成熟，每个区域将开始形成独立的商圈并不断壮大，有可能截获传统商圈相当一部分的消费人群，特别是日常的消费。

同质化竞争难题

在花园路与农业路口，大商新玛特、国贸360和丹尼斯百货花园店相呼应，成为名副其实的“面对面对手”。

有业内人士表示，花园路商圈购物中心越开越多，越开越大，其业态也面临着市场供应量大、主题和品质缺乏及新兴区域之间的竞争激烈等问题。“郑州的商业地产项目普遍存在低端化、同质化问题，而一些相对高端、特色化的商业地产产品依然稀缺甚至空白。”

郑州缺少精准定位的商业项目，更缺少综合性、多业态的商业项目，也就是说没有有效供应。河南商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清表示，郑州的商业地产相对来说还是比较粗犷，很多开发商从住宅转型到商业，没有理解透彻商业地产的产业模式，住宅如果做失败了，降价就能卖出去，而商业地产如果失败了，就成了彻底的烂尾楼。

改变正在发生。据RET睿意德中国商业地产研究中心统计，在顺利度过三年养商期后，国贸360广场对业态布局及品牌集中进行了大幅调整，2014年共引入45个新品牌，其中一半以上为首次进驻河南。同时，在本轮调整中国贸360还大幅增加了餐饮业态的比例。

数据显示，商业面积不到3万平方米的国贸360广场在整个2014年创造了逾9亿元的营业额与1800多万人次的客流量。

RET睿意德郑州公司策略顾问总监石俊东认为，郑州商业地产虽然库存压力大，但仍存在诸多市场机会，“对于购物中心总量来说，郑州仍然是不足的。因为郑州市场的明显特征是结构性失衡，现有大型购物中心主要集中在主干道和地铁沿线的核心商圈内，以二七商圈和花园路商圈为主。而诸如金水北区、管城区西南部、中原区北部很多区域都有大量人口但没有大型购物中心，只是以超市卖场类的业态在满足消费者需求。”